REGULACIÓN DE ALZAMIENTO DE HIPOTECAS PARA CAUCIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que regula el alzamiento de hipotecas que caucionen créditos hipotecarios, con informe de la Comisión de Economía y urgencia calificada de "suma".
--Los antecedentes sobre el proyecto (8.069-14) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:
Proyecto de ley:
En segundo trámite, sesión 19ª, en 20 de mayo de 2014.
Informe de Comisión:
Economía: sesión 13ª, en 5 de mayo de 2015.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el señor Secretario.
El señor LABBÉ (Secretario General).- El objetivo principal del proyecto es poner de cargo de la entidad acreedora el alzamiento de los gravámenes que, para seguridad de su crédito, afectan a un bien raíz, una vez extinguida la acreencia.
La Comisión de Economía discutió la iniciativa solamente en general y aprobó la idea de legislar por la unanimidad de sus miembros presentes, Senadores señores Tuma, Navarro, Orpis y Pizarro.
El texto que se propone aprobar en general se transcribe en la página 25 del primer informe de la Comisión de Economía y en el boletín comparado que Sus Señorías tienen a su disposición.
Nada más, señor Presidente.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- En discusión general el proyecto.
Tiene la palabra el Senador señor Orpis.
El señor ORPIS.- Señor Presidente, Honorable Senado, este proyecto se origina en una moción de los entonces Diputados señores Burgos, Cornejo, Godoy, Harboe -actual Senador-, Jaramillo, Monckeberg, Ortiz, Robles, Tarud y Matías Walker.
Tal como ha señalado el señor Secretario, la iniciativa tiene por objeto facilitar el alzamiento de las hipotecas. Y, dentro de los fundamentos de la moción, sus autores señalan: "De esta manera y sin que exista una deuda pendiente, el bien raíz sigue fuera del comercio humano por una simple ineficiencia del sistema que somete al deudor cumplidor de sus obligaciones a un gravamen que persiste, aún más allá del crédito otorgado".
Señor Presidente, esta norma se ubica dentro del Título II, párrafo 4°, de la Ley de Derechos del Consumidor, que se refiere a las "Normas de equidad en las estipulaciones y en el cumplimiento de contratos de adhesión". Y entre las normas de equidad de este tipo de contratos se encuentra el artículo 17 D.
El artículo 17 D tiene cinco incisos, los cuales señalan un conjunto de obligaciones. Pues bien, el inciso quinto trae una disposición especial relativa a los créditos hipotecarios, y es lo que se está proponiendo modificar.
¿Qué señala el actual artículo 17 D, inciso quinto?
Abro comillas: "Extinguidas totalmente las obligaciones caucionadas con hipotecas, el proveedor del crédito procederá a otorgar la escritura de cancelación de la o las hipotecas, dentro del plazo de 15 días hábiles".
¿Qué se está proponiendo?
Primero, que se notifique al deudor que se han extinguido las obligaciones, y posteriormente garantizar, por parte del acreedor, que no solamente se va a colocar a disposición del deudor la escritura de cancelación, sino que, además, se debe proceder al alzamiento. Porque, de lo contrario, el bien no pasa a formar parte del comercio humano.
¿Cuáles son mis comentarios respecto de esta materia? (Como se trata de un artículo único, ya presenté las indicaciones en la Comisión).
Creo que el proyecto avanza en la dirección correcta. Sin embargo, a mi juicio, tiene un alcance acotado. Lo señalo, porque dentro de los contratos de adhesión, los créditos no solamente se garantizan con hipotecas, sino también con prendas. Y, mientras estas no se alcen, se mantiene el gravamen.
Además, hay otros gravámenes de carácter personal, como las prohibiciones de enajenar.
Por lo tanto, teniendo presente que este proyecto avanza en la línea correcta, creo que se encuentra perfectamente dentro de sus ideas matrices -porque se trata de normas de equidad: está ubicado en el párrafo 4° del Título II de la Ley de Derechos del Consumidor- no acotarlo al punto específico de la hipoteca. A mi entender, respecto de todos los contratos de adhesión que incluyan garantías, sean reales o personales, hay que asegurarle al obligado que pagada la deuda se extingue completamente la obligación principal y, en consecuencia, el bien se incorpora al comercio humano.
Esta iniciativa -reitero- no solo debe restringirse a la hipoteca: hay que ampliarla a la prenda y a otro tipo de garantías, sean reales o personales, para evitar que se mantengan aun cuando la obligación principal se haya extinguido.
He dicho.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el Honorable señor Tuma.
El señor TUMA.- Señor Presidente, gran parte del informe que iba a rendir en mi condición de Presidente de la Comisión de Economía acerca del proyecto ya fue expuesta por el Senador Orpis.
No obstante, quiero expresar que esta es una de las iniciativas legales acerca de las cuales los ciudadanos esperan que legislemos con celeridad, porque mediante ella se radica en la institución acreedora la responsabilidad de alzar, una vez extinguida la deuda, los gravámenes establecidos para asegurar el pago de un crédito hipotecario.
En Chile son muchas las personas que para obtener un préstamo han hipotecado el inmueble y, una vez servida la deuda, no han podido disponer de él para venderlo, enajenarlo o hipotecarlo a los fines de obtener un nuevo crédito en otra institución porque la entidad acreedora lo tomó como garantía en su beneficio.
Entre paréntesis, debo puntualizar que la operación realizada para garantizarle al banco el pago del crédito es de cargo del deudor, quien entrega el bien raíz para asegurar el servicio de la deuda.
Pero ocurre que a quienes han pagado totalmente la acreencia después les cuesta obtener el saneamiento del inmueble porque los bancos son renuentes a alzar las hipotecas. No les interesa hacerlo. Al contrario, procuran mantener cautivo al cliente para que continúe operando con ellos.
Incluso más: cuando otorga un crédito con garantía hipotecaria, el banco toma el bien raíz como garantía general. Así, el deudor queda cautivo de esa institución aun cuando haya pagado la deuda derivada del crédito hipotecario; es decir, el inmueble sigue enganchado a otras operaciones, para cuya concreción a muchas personas no se les solicita garantía alguna.
Hay operaciones con tarjetas de crédito y otros productos que los bancos y las instituciones financieras les otorgan a los usuarios sin que medie garantía. Sin embargo, al que obtuvo un crédito con garantía hipotecaria no lo sueltan y le dejan amarrada la vivienda.
Este proyecto, señor Presidente, cambia las responsabilidades.
Hasta ahora, la obligación de alzar la hipoteca es del deudor, no del banco. Por tanto, este no tiene ningún incentivo para hacerlo; porque, además, el levantamiento implica un pago al conservador de bienes raíces: hay que presentar una escritura de cancelación, en fin.
La ley vigente dice que el banco tiene 15 días de plazo para entregarle al deudor una escritura de cancelación. Pero esta no sirve para alzar la hipoteca: hay que presentar una escritura de alzamiento, la que debe ser hecha por el propio banco, el cual no se interesa en ello.
En la Comisión tuvimos a varios invitados. Además de las asociaciones de consumidores, al SERNAC.
También estuvo el Banco del Estado. El Presidente del Consejo Directivo, don Rodrigo Valdés, expresó su apoyo a la iniciativa y sinceró las cifras respecto a los créditos cancelados y en que no están alzadas las hipotecas.
Solo en el Banco del Estado, ¡180 mil propiedades se mantienen cautivas no obstante haberse pagado la deuda! Y no se han alzado las hipotecas porque no lo ha pedido el deudor o porque para este existe un costo adicional una vez que el banco ha expedido el certificado de cancelación.
Ahora estamos legislando mediante este muy buen proyecto de ley, que avanza en la protección de los derechos del deudor, a quien le permitirá liberarse de la condición de cautivo de una institución bancaria y moverse con su inmueble en otra.
En todo caso, quiero señalar que es factible perfeccionar esta iniciativa. Por ejemplo, podemos establecer cuál es la condición de alzamiento de la hipoteca y cuándo se considera cancelada la deuda. No lo dice el texto sugerido; tampoco la ley vigente. No está claro en qué momento está extinguida la deuda. Hasta ahora, el término de esta se deja al criterio unilateral del acreedor. Así, es posible que nunca concurran los requisitos para que el banco determine el instante de la extinción de la deuda.
Por eso, debemos mejorar el proyecto a través de indicaciones para precisar en qué momento se considera extinguida la deuda y, en mi opinión, para prohibir que la hipoteca sirva de garantía general.
El banco dice: "Pero se ahorra el costo". No. En mi concepto, debemos determinar que el costo de tomar en garantía una propiedad para otorgar un crédito tiene que ser asumido por el acreedor.
¿A quién le sirve la garantía? ¡Al acreedor! Es para asegurarle el pago del crédito que otorga.
"¡Ah! ¡Pero eso va a encarecer el crédito!". ¡Pero si ya lo tiene encarecido...!
No creo que la idea sea que al interés que está pagando el deudor se agreguen los gastos por concepto de alzamiento de la hipoteca. Entonces, es preferible sincerar la situación estableciendo que el acreedor, quien es el beneficiario de la garantía hipotecaria, deberá asumir los costos de su alzamiento.
Esta es una muy buena iniciativa, señor Presidente. Nació cuando el actual Senador Harboe era Diputado. Esto nos da una orientación respecto del tiempo que demora normalmente la tramitación de los proyectos.
A mi entender, deberíamos acelerar la tramitación de esta iniciativa, que es sencilla, para beneficiar a miles de consumidores que la están esperando.
Si solo el Banco del Estado mantiene cautivos 180 mil inmuebles que garantizan el pago de créditos que ya están cancelados -por tanto, las propiedades deberían estar liberadas de la hipoteca que pesa sobre ellas-, bien podemos concluir que en el conservador de bienes raíces hay inscritas cerca de un millón de hipotecas que garantizan el pago de deudas que ya se encuentran canceladas.
Señor Presidente, también es necesario considerar, en otro proyecto -esperamos que eso avance desde el punto de vista de lo que está haciendo el Ministerio de Justicia-, la modernización del sistema de notarios y conservadores, para los efectos de abreviar los plazos en que se hacen los trámites de cancelación de la deuda y término de la hipoteca.
Reitero que estamos ante una muy buena iniciativa para los consumidores, pues les permitirá, una vez pagada la deuda, liberar sus inmuebles -espero que por la vía de la indicación se liberen también las prendas, como lo planteó el Senador Orpis- sin necesidad de realizar trámites adicionales y sin efectuar otros pagos.
Este avance permite fortalecer los derechos de los consumidores.
Esperamos terminar con el cautiverio de las garantías. Hay que poner fin a la paradoja de que cuando los consumidores no pagan son castigados con intereses, multas, acoso y remate, pero cuando pagan sus garantías quedan atrapadas en la maraña burocrática y en la indolencia de la industria financiera y bancaria.
Votaré a favor, señor Presidente.
He dicho.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el Senador señor Moreira.
El señor MOREIRA.- Señor Presidente, en la misma línea de lo sostenido por quienes me antecedieron en el uso de la palabra, quiero señalar, en forma breve, que aquí se está avanzando en la búsqueda de un justo equilibrio en la relación contractual existente en muchos contratos de adhesión entre los proveedores de créditos del sistema financiero y los consumidores.
Este proyecto -y me parece importante la moción que le dio origen, la cual se presentó en la Cámara de Diputados- está pensado precisamente para los consumidores.
Es bueno recordar que el llamado "SERNAC Financiero", creado durante la Administración del Presidente Sebastián Piñera para proteger los derechos de los consumidores, ha podido detectar diversas irregularidades relacionadas con abusos cometidos contra ellos cuando son parte de contratos de adhesión suscritos por créditos obtenidos en bancos e instituciones financieras.
Así, por ejemplo, se han conocido situaciones abusivas y muy abusivas derivadas de cláusulas que permiten cobrar intereses moratorios retroactivos; cláusulas que posibilitan el cobro de gastos extrajudiciales antes de los plazos que exige la ley; cláusulas que impiden la entrega de información relevante para los consumidores, etcétera. Podemos llenarnos de ejemplos.
Todos somos conscientes de la solidez del sistema financiero de Chile. Sabemos perfectamente que nuestra banca es de las más robustas y rentables de Latinoamérica. Sin embargo, esto debe ir de la mano con un trato adecuado de los bancos a los pequeños consumidores de los servicios que ofrecen al mercado; con el contrapeso de un trato equitativo en la relación contractual con los ciudadanos comunes y corrientes.
Por eso, señor Presidente, voy a apoyar esta iniciativa, que establece nuevos derechos, razonables para los consumidores de créditos, y que contiene reglas estables, las cuales también son sensatas y prudentes, para los contratos de adhesión de los servicios financieros. Se mejora así el equilibrio entre los proveedores y los consumidores de créditos.
Este proyecto de ley, que regula el alzamiento de hipotecas que caucionen créditos hipotecarios, constituye un avance y, al mismo tiempo, se pensó -reitero- considerando siempre en primer lugar el resguardo a los consumidores.
Evidentemente, voy a votar a favor.
He dicho.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el Senador señor Harboe.
El señor HARBOE.- Señor Presidente, efectivamente, con los Diputados Jorge Burgos, Enrique Jaramillo, Matías Walker y muchos otros presentamos en la Cámara Baja la moción que dio origen a este proyecto de ley.
La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que deben enfrentar los chilenos de cara a su futuro. Por consiguiente, la forma de financiamiento y los instrumentos que ofrece el mercado a tal fin cobran especial relevancia para la economía familiar.
El mercado ofrece al deudor tres opciones: crédito hipotecario con letras de cambio, mutuo hipotecario endosable y mutuo hipotecario no endosable, los que se diferencian principalmente por la forma de financiar el monto prestado, ya sea con recursos propios o con recursos externos mediante la cesión del crédito o endoso.
Recordemos que generalmente estos contratos son de adhesión, es decir, aquellos en que el suscriptor no tiene capacidad para negociar las cláusulas incorporadas; por consiguiente, las dificultades para su celebración son bastante escasas.
Cuando se suscribe un contrato de mutuo con hipoteca, los gastos actuariales devienen por imposición de una cláusula del contrato de adhesión y, por lo general, son de cargo del deudor; la cifra incluye, entre otros conceptos, honorarios de abogados, impuesto al mutuo, impuesto de timbres y estampillas, pago del arancel de la notaría y del conservador de bienes raíces.
Recordemos que, por mandato del artículo 2409 del Código Civil, la hipoteca siempre debe reducirse a escritura pública y, como derecho real limitativo del dominio, tiene que inscribirse en el conservador de bienes raíces respectivo.
Para ilustrar a la Honorable Sala del Senado, voy a señalar lo siguiente.
De acuerdo a cifras de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, los gastos de alzamiento ascienden, en promedio, a 3 unidades de fomento (aproximadamente, 74 mil pesos).
Si consideramos que el BancoEstado realiza 1.500 alzamientos mensuales, debemos concluir que esa institución bancaria ahorra unas 4 mil 500 UF, pues traspasa el gasto a los deudores, quienes, jurídicamente, ya no tienen esa condición, toda vez que pagaron su crédito hipotecario.
Así las cosas, las dificultades en el íter contractual se presentan en su fase poscontractual, esto es, una vez extinguida la obligación principal, pues la institución que otorgó el crédito carece de incentivo para efectuar el alzamiento de la hipoteca que grava el inmueble adquirido. Así, el deudor queda obligado a solicitar el alzamiento y sometido enteramente a la voluntad del banco o institución financiera y a la eventualidad de tener que requerir la participación de un tercero, lo que, obviamente, importa costos y agrava la situación.
De esa manera, y sin que exista una deuda pendiente, el bien raíz objeto del contrato continua siendo gravado y sigue fuera del comercio humano por desidia del acreedor -el banco o la institución financiera- en el cumplimiento de sus obligaciones poscontractuales y por el ordenamiento jurídico, que así lo permite.
Este proyecto de ley -concurrí a su presentación en la Cámara de Diputados y hoy, como Senador, lo conozco en segundo trámite constitucional- busca justamente establecer un instrumento efectivo para que las instituciones acreedoras que han recibido el pago del crédito hipotecario desplieguen un mínimo esfuerzo poscontractual en una industria que es muy rentable.
Sepa esta Honorable Sala que a marzo de 2015, según cifras de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, existían en nuestro país un millón 484 mil 965 créditos hipotecarios para la vivienda vigentes, por un valor total de 13 millones 142 mil unidades de fomento, de un universo de 5 millones 570 mil 115 garantías constituidas (se incluyen deudores hipotecarios, warrants, cauciones CORFO, FOGAPE, etcétera), que en su conjunto ascienden a 13 millones 368 mil UF.
Entonces, señor Presidente, cuando hablamos del mercado del crédito y de las garantías que caucionan las obligaciones nos referimos a un mercado robusto y con buenas proyecciones hacia el futuro.
En consecuencia, permítanme señalar que las cifras no acompañan a los argumentos de los agoreros del pesimismo, quienes dicen que un proyecto como este, que beneficia a los consumidores, puede significar una afectación a la industria bancaria.
Por eso, es absolutamente inexplicable que las instituciones financieras, máxime cuando el obligado ya ha pagado completamente su deuda, incluso sin retrasos, no cumplan con el deber de "liberarlo" del todo.
En efecto, de acuerdo a cifras del SERNAC, entre los años 2013 y 2014 se presentaron 140 reclamos por no liberación de las garantías otorgadas, ya que la propiedad continuaba hipotecada pese a haberse pagado la deuda, que es el modo de extinguir las obligaciones por excelencia y por definición.
Señor Presidente, estamos en presencia de un proyecto que es parte de la agenda contra los abusos; que busca una aplicación práctica en beneficio de los consumidores; que explicita aún más algo que ya está hoy y que se desprende de la naturaleza de las normas del Código Civil que regulan la extinción de las obligaciones.
Si se paga el mutuo, la hipoteca deja de tener una obligación principal a la cual caucionar.
Aun así, la banca se resiste a hacerlo motu proprio. Y, como en muchas otras oportunidades, lo que debiera ser una norma de conducta ética mercantil, hoy, lamentablemente, tiene que estar sometido a la aprobación del Congreso Nacional para su regulación por ley.
O sea, el legislador debe imponer por ley una obligación que cualquier contratante de buena fe debiera cumplir por iniciativa propia, solo en virtud del mandato del principio básico, que recorre todo el íter del contrato, llamado "buena fe contractual", que, por desgracia, la banca y las instituciones financieras no cumplen.
Este proyecto apunta a emparejar la cancha y a recordar que el pago impone consecuencias de derecho para el acreedor y que no solo basta con darse por satisfecho, sino que ello también conlleva el deber de "liberar" al deudor, lo que permite dar vida al viejo adagio del derecho civil en el sentido de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Como consecuencia, la extinción de la deuda principal acarrea de inmediato el mismo efecto en la obligación accesoria.
El proyecto de ley presenta, además, la virtud de permitir al deudor la mantención del gravamen si va a contraer voluntariamente nuevas obligaciones con la entidad bancaria, situación que se registra mucho en las zonas agrícolas.
Sin duda alguna, la iniciativa puede ser objeto de pequeños ajustes, como los señalados por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, en su exposición en el seno de la Comisión de Economía, en cuanto a distinguir si el texto se va a referir exclusivamente a las garantías específicas o también abarcará las generales; si se va a extender a otro tipo de garantías reales, como la prenda, para los bienes muebles, o se circunscribirá a la hipoteca.
Otro perfeccionamiento es el de precisar desde cuándo se contará el plazo de cuarenta y cinco días para el alzamiento de la hipoteca por el acreedor.
Con todo, creo que será en la discusión particular el momento de analizar los detalles y el perfeccionamiento.
Este es un buen proyecto, inspirado en la práctica mercantil, que va a beneficiar a más de dos millones de deudores hipotecarios. Ellos, una vez extinguidas sus obligaciones a través de un esfuerzo constante y permanente, personal y familiar, lamentablemente han visto cómo su bien raíz, su máximo capital familiar, queda fuera del comercio humano por la mera desidia del banco y de sus abogados, los que no tienen ningún tipo de incentivo para alzar las hipotecas.
Por eso, como autor de la iniciativa, solicito que esta Honorable Sala la apruebe en general y que sea enviada a la Comisión de Economía para que sea discutida en particular.
He dicho.
La señora ALLENDE.- Que se abra la votación, señor Presidente.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- ¿Hay acuerdo para ello?
El señor PIZARRO.- Me parece muy bien.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Acordado.
En votación.
--(Durante la votación).
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el Honorable señor Pizarro.
El señor PIZARRO.- Señor Presidente, lo que busca el proyecto, como lo han repetido ya varios señores Senadores, es poner de cargo de la entidad acreedora -es decir, del banco- el alzamiento de la hipoteca que asegura su crédito, una vez extinguida la deuda. Por eso, se apunta a establecer que el proveedor de los recursos es el responsable de hacerlo, a su costo, ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo, sin necesidad del requerimiento expreso del deudor.
Pienso que ello, como se ha dicho acá, es sumamente positivo, no solo por aliviar a las familias de un trámite ya complicado y caro, sino también por dar seguridad jurídica y facilitar el mercado inmobiliario.
Sin embargo, en el debate que sostuvimos en la Comisión, estando todos de acuerdo con la idea de legislar, se plantearon también algunos perfeccionamientos.
Uno de los aspectos a los que nos abocamos fue la diferencia entre la hipoteca general y la específica, en lo cual el texto no distingue.
La hipoteca específica constituye la regla. Dice relación solo con el crédito, por lo que resulta inútil como garantía una vez efectuado el pago. Es la que dificulta la transferencia del bien si no se alza y se cancela.
Pero, además, es el único tipo de hipoteca referente a las viviendas con subsidio habitacional, como reiteradamente se ha manifestado. Por eso es que resulta conveniente su alzamiento y cancelación de la forma más simple y económica posible, incluso sin requerirse el consentimiento del deudor, y a ella debería remitirse el proyecto de ley.
Por otra parte, está la hipoteca general, que es una garantía útil para el cliente que desea acceder a nuevos financiamientos. En consecuencia, se requiere la voluntad expresa de alzar y de cancelar.
Y no solo garantiza un crédito hipotecario, sino también toda otra obligación del deudor. Puede tratarse de deudas actuales o futuras con el banco. Por eso es que una vez efectuado el pago sigue siendo útil como garantía para nuevos créditos. Y, de hecho, facilita el acceso a estos en mejores condiciones y sin costos adicionales para las personas.
No creo, entonces, que podamos establecer un sistema automático de alzamiento de hipotecas generales, porque para tal efecto y para la cancelación se requiere la extinción total de las deudas vigentes o, en su defecto, una autorización especial del banco. Esta es la razón por la cual en la discusión particular tendremos que darles otro tratamiento.
Sin duda, el proyecto resulta muy beneficioso para los usuarios y para los que cuenten con la garantía, una vez pagada toda su deuda, de que el responsable del alzamiento de la hipoteca ante el Conservador de Bienes Raíces será la institución proveedora del crédito hipotecario, es decir, el banco.
Esta es la razón por la cual vamos a votar a favor.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Puede intervenir el Senador señor Araya.
El señor ARAYA.- Señor Presidente, tenemos que recordar que la iniciativa en debate incorpora nuevos incisos en el artículo 17 D de la Ley sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, el cual se encuentra entre las disposiciones generales del cuerpo legal y se refiere a los proveedores de servicios financieros.
El precepto fue incorporado con motivo de la discusión, durante el Gobierno del Presidente Piñera, del proyecto de la que luego fue ley N° 20.555, conocida como "del SERNAC financiero". Buscaba hacerse cargo de una problemática que se presenta toda vez que el banco, cuando un deudor paga su crédito, se toma un tiempo indeterminado en alzar la hipoteca, y, como consecuencia, se genera un perjuicio en atención a que la persona no puede realizar nuevas gestiones financieras en una institución distinta, o bien, tiene que incurrir en una tramitación bastante más engorrosa en los créditos hipotecarios.
La norma vigente determina, entonces, que una vez extinguidas las obligaciones caucionadas con una hipoteca el proveedor del crédito debe proceder a cancelarla dentro del plazo de quince días hábiles, sin contemplarse la posibilidad de que el deudor la mantenga.
El debate apuntó, básicamente, al alzamiento de la garantía, pero no se hizo cargo de una dificultad de mucha ocurrencia, en el sentido de que el mismo deudor, una vez pagado el crédito, podía necesitar uno nuevo, y, con esta disposición, si no lo solicitaba dentro de los quince días, se efectuaba el alzamiento de la hipoteca y el banco tenía que proceder otra vez, con los costos que ello lleva aparejado, a realizar el estudio de títulos y constituir las nuevas hipotecas. En la práctica, ello habría significado un encarecimiento de los créditos que eventualmente podían obtener este tipo de rebajas.
La iniciativa tiende a introducir una modificación en el sentido correcto, a mi juicio, relativa a establecer una doble obligación para la institución financiera: la de notificar al deudor, en un plazo de cinco días, de que se ha pagado el crédito y la de que se procederá al alzamiento de la hipoteca. Y se fijan los próximos cuarenta y cinco días para este último efecto, a menos que el deudor, dentro de los quince días de notificado, manifieste su intención de no necesitar o no querer el alzamiento.
En términos generales, se puede decir que el proyecto logra salvar un inconveniente práctico ocurrido con ocasión de la dictación de la ley del SERNAC financiero, ya que permite mantener vigente la hipoteca.
Estimo necesario, sí, modificar la propuesta que se está haciendo, porque en la normativa no queda claro el cómputo de los plazos. Si se lee con detención, cabría entender que son términos que precluyen, pues se expresa que debe notificarse dentro de cinco días de extinguidas las obligaciones y, a renglón seguido, el banco cuenta con cuarenta y cinco días para alzar la hipoteca. Y el mismo texto señala que el deudor dispone de quince días para manifestar su intención de que no se verifique el alzamiento y se mantenga vigente la hipoteca, con el objeto de poder caucionar otros créditos que pueda mantener en la institución financiera o que quiera solicitar.
Pareciera más prudente contemplar plazos preclusivos en el sentido de fijarse al banco cinco días para notificar, de que una vez notificado el deudor tenga quince días para manifestar si quiere o no mantener la hipoteca y de que con posterioridad exista un plazo de treinta días para el alzamiento. Porque, tal como está redactada la norma, podría ocurrir que una institución diligente llevara a cabo el alzamiento en el día diez y el cliente dijera en el día quince: "¿Sabe? No quiero", lo que, obviamente, generaría un problema de aplicación práctica.
Pienso que, con esta corrección, la iniciativa sin duda apuntará en la dirección correcta y especialmente será una muy buena noticia para muchos deudores hipotecarios.
Gracias.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el Honorable señor García.
El señor GARCÍA.- Señor Presidente, voy a votar a favor del proyecto, porque entiendo que perfecciona la legislación.
No soy abogado, pero me sorprende que tengamos que entrar a explicitar y detallar una norma legal vigente.
Quisiera recordar que el artículo 17 D, inciso quinto, de la ley N° 19.496, sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, dispone:
"En el caso de los créditos hipotecarios, en cualquiera de sus modalidades, no podrá incluirse en el contrato de mutuo otra hipoteca que no sea la que cauciona el crédito que se contrata, salvo solicitud escrita del deudor efectuada por cualquier medio físico o tecnológico. Extinguidas totalmente las obligaciones caucionadas con hipotecas, el proveedor del crédito procederá a otorgar la escritura de cancelación de la o las hipotecas, dentro del plazo de quince días hábiles.".
Un análisis detallado de la parte final me aclara que no es lo mismo la escritura de cancelación que el alzamiento. Pero estoy seguro de que cuando legislamos respecto de la cancelación de la o de las hipotecas nos estábamos refiriendo no solo a la del o de los créditos, sino también al alzamiento, pues eso es lo que presenta sentido lógico y práctico.
Ahora bien, si ello no se ha entendido así, es bien lamentable. Cabe consignar que los proveedores de crédito no se mandan solos: existe una Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Y al Senador que habla, al menos, le gustaría saber qué ha hecho ese organismo para que la norma se cumpla.
Si no ha hecho nada, quiero expresar derechamente que se encuentra en deuda. Creo que no se habría ceñido fielmente al mandato legal; que se habría vulnerado la fe pública.
Me parece francamente escandaloso dictar leyes en favor de las personas y que no se pongan en práctica, más aún si existen organismos estatales especialmente encargados de vigilar su aplicación.
Por eso, señor Presidente, solicito oficiar a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras para que informe cómo ha fiscalizado el cumplimiento de la norma que obliga a las instituciones financieras a otorgar la escritura de cancelación de la hipoteca dentro del plazo de quince días de extinguida la obligación caucionada.
Dicho eso, y entendiendo que lo que aquí se hace es detallar la forma en que se debe aplicar la voluntad del legislador expresada en la ley N° 19.496, sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, voto a favor.
Entiendo que durante la discusión particular se tendrán que realizar perfeccionamientos, pero, como lo más probable es que la iniciativa sea ley en poco tiempo, espero que la Superintendencia se dé el trabajo de vigilar el estricto cumplimiento del mandato legal. Si no, en un año más vamos a estar sacando otra ley para reinterpretar lo que ya habíamos interpretado de una primera disposición o una primera intención del legislador. A mi juicio, eso no puede ser.
La intención del legislador fue una y clara: extinguida la deuda, se tiene que alzar la hipoteca. Y sería bueno saber si la Superintendencia ha llevado a cabo la fiscalización correspondiente.
Gracias.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Puede intervenir el Senador señor Quinteros.
El señor QUINTEROS.- Señor Presidente, parto por felicitar a los autores de la moción, pues pienso que el proyecto apunta al establecimiento de un beneficio directo para miles de chilenos que son víctimas, cuando han satisfecho sus obligaciones, de la tramitación excesiva, innecesaria y onerosa de las instituciones financieras. Parece increíble que ello no se haya fiscalizado.
Las entidades recién mencionadas han creado prácticamente un nuevo negocio -marginal, por cierto- a partir de lo que debiera constituir una gestión simple y expedita de alzamiento de las garantías constituidas en su favor. Es una práctica abusiva de los acreedores hipotecarios, quienes debieran cumplir de buena fe sus obligaciones, incluido el levantamiento de los gravámenes.
Probablemente, el costo de la gestión será cargado a los deudores al momento de concederse el crédito, pero, aun así, estos se verán beneficiados con un procedimiento más expedito y simple.
En consecuencia, apruebo la idea de legislar, pues se dirige a nivelar parcialmente el desequilibrio entre las partes en este tipo de contratos de adhesión.
Solo me permito observar que la misma razón para establecer esta norma en favor de los deudores hipotecarios es aplicable a aquellos otros que deben constituir garantías reales para acceder al crédito. Es el caso, por ejemplo, de las prendas de vehículos, masivamente utilizadas en el mercado, en que los deudores también deben enfrentar trámites no previstos para liberarlos una vez que han pagado.
Atendido que la norma que se modifica, el artículo 17 D de la Ley sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, se refiere a los contratos de adhesión pactados con proveedores de servicios financieros, una ampliación hacia otro tipo de garantías me parece compatible con el proyecto, por lo que anuncio que presentaré la indicación correspondiente.
He dicho.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el Honorable señor Coloma.
El señor COLOMA.- Señor Presidente, tal como se ha expuesto, nos encontramos en la discusión general, de modo que es preciso abocarse a las ideas matrices del proyecto, y ver después, como lo han dicho varios señores Senadores, si hay espacio -parece que sí- a fin de que en la discusión particular se puedan abordar algunos temas diferentes o se puedan resolver mejor.
En una perspectiva amplia, se advierte un buen sentido. A mí me parecen claramente correctas al menos dos de las tres ideas de legislar contenidas en la moción.
Lo primero dice relación con quién se hace cargo de alzar las hipotecas que caucionan créditos. La norma plantea que la deuda termina y se otorga la escritura de cancelación; pero, claramente -y es un hecho de la causa-, no se define quién lo hace, de quién es la obligación. Y me parece que la moción aplica un criterio correcto. Es necesario para la transparencia, para la funcionalidad, para la justicia en el mundo comercial, que se instale una obligación legal definida respecto del acreedor, en cuanto a este tipo de crédito.
Ahora, ¿cómo se hace? He estado escuchando parte del debate, y quizá se requiere una revisión más a fondo sobre qué se entiende al final por "extinguidas totalmente las obligaciones caucionadas con hipoteca". Porque bien sabemos que una cosa es la hipoteca pura y simple -o la primera hipoteca, de la cual tanto se habla-, y otra, la que asegura los créditos asociados a la cláusula de garantía general.
Se trata de un asunto que discutí en su momento, cuando ejercía mi profesión intensamente, y en el cual algunos entendían que esas hipotecas era distintas: para garantizar el saldo en cuenta corriente, en algunos casos, o para garantizar seguros eventuales, en otros.
Me parece que eso deberíamos definirlo de una buena manera. No creo que signifique una complicación mayor. Se puede redactar la norma para que claramente se entienda qué empieza a gatillarse en cada caso y quién tiene el derecho y en qué circunstancias. Lo que no puede ocurrir es que se instale una discusión respecto de cuáles son los créditos caucionados con hipoteca que se hallan extinguidos totalmente. Eso tiene que quedar establecido en la norma, pues esa es, a mi juicio, la única forma de darle eficacia jurídica a una legislación de esta naturaleza.
La segunda idea matriz de este proyecto dice relación a quién debe hacerse cargo del pago de esta obligación. Y se determina que también sea el acreedor. Así, este tendrá, ya no solo que extender la escritura, sino también una segunda obligación: pagar el alzamiento de la hipoteca. El precepto señala: "y efectuar a su costo el alzamiento correspondiente". Entiendo que se trata de la escritura. O sea, existe una segunda obligación, una segunda idea matriz.
Una primera cosa es quién tiene que otorgar la escritura, y una segunda, quién debe pagarla. Y en esta normativa se toma una opción que a mi parecer se encuentra dentro de lo posible, como es que sea el acreedor el que en definitiva pague.
Esta es una cierta innovación respecto de lo actualmente vigente. No es un cambio neutro, sino un cambio relevante. Imagino que, obviamente, los acreedores van a contabilizar ese costo cuando otorguen el crédito, lo cual generará una cierta alza en los intereses. No será algo muy significativo, pero, evidentemente, se agrega, se adiciona un costo a lo que hoy se presenta como un crédito hipotecario.
Con todo, me parece que es una forma razonable de resolver una situación que se halla en una suerte de tierra de nadie.
La tercera idea -por un sentido de justicia me genera algunas dudas, y me gustaría que después algunos distinguidos constitucionalistas se hicieran cargo del problema- se refiere a qué pasará retroactivamente.
No sé si sea tan claro tener que obligar a asumir un costo retroactivo a una de las partes.
Dejo instalado el tema, que será parte de la discusión particular.
Entiendo que de ahora en adelante las reglas del juego serán diferentes y me parece bien decir: "Señor acreedor, usted realizará los trámites y se dará -voy a decirlo en estos términos- la lata de hacer todo, incluso con plazos para ello y con sanciones si no lo cumple, una vez extinguida la obligación. Segundo, señor acreedor, usted además tiene que pagar este trámite, que no debe ser de costo del deudor. Y tercero, tiene que hacerse cargo, para atrás, de los plazos". Ojo: no sé qué va a pasar con los plazos en el caso que mencionaba el Senador Tuma, de los 120 mil créditos del Banco del Estado que ya están pagados. Como se supone que esta ley entrará en vigor 120 días después de su publicación, no sé si a los 125 días el banco podrá notificar a esa tremenda cantidad de personas, quienes deberán tomar la opción de si quieren o no que les alcen sus hipotecas.
Es un tema que considero más dudoso y que, por tanto, debemos enfrentar en mejor forma.
Y también me genera dudas -es poco grato decirlo, en una lógica de justicia- el que sea estrictamente legal atribuir el costo a una de las partes.
Es un asunto que debo plantear, ya que, más allá de las conveniencias, creo que uno tiene que defender principios.
En general, el proyecto me parece importante.
Alguno querría plantearlo en relación con la prenda, lo cual me parecería razonable. Sin embargo, considero que sería una idea matriz diferente. Una cosa es la hipoteca, y otra, muy distinta, la prenda. Quiero dejarlo establecido.
En definitiva, por las consideraciones que he señalado, voy a votar a favor.
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Tiene la palabra el Senador señor Ossandón.
El señor OSSANDÓN.- Señor Presidente, en primer término, felicito a los autores de esta moción, que constituye un proyecto de gran carácter ciudadano, muy anhelado por las organizaciones de consumidores, y que además es bastante práctico, en el sentido de que se trata de un trámite bastante simple, pero que, después de 15 o 20 años de estar pagando un crédito hipotecario y de realizar todos los trámites pertinentes, nadie sabe cómo hacer. Es un trámite barato, simple, por lo que no les causará ningún problema a los bancos y le facilitará la vida a mucha gente que se acuerda de efectuarlo cuando quiere pedir otro crédito o cuando quiere vender su propiedad. Esto ocurre, la mayoría de las veces, con la casa propia, que es el sueño de toda familia. Pero cuando esta crece o las condiciones económicas mejoran y se desea adquirir otra vivienda, se encuentran con que no se ha alzado la hipoteca.
Así que considero que estamos frente a una iniciativa que es de justicia, que no provocará ningún problema a las entidades financieras y que solucionará un problema práctico y simple, pero que se complica cuando las familias no saben llevarlo a cabo.
Votaré a favor de la idea de legislar. Y felicito, por intermedio de la Mesa, al Senador Harboe y al resto de los autores de la moción.
El señor LABBÉ (Secretario General).- ¿Algún señor Senador o alguna señora Senadora no ha emitido su voto?
El señor ZALDÍVAR, don Andrés (Presidente accidental).- Terminada la votación.
--Se aprueba en general el proyecto (31 votos afirmativos) y se fija plazo para presentar indicaciones hasta el 1 de junio.
Votaron las señoras Allende, Goic, Muñoz, Lily Pérez y Von Baer y los señores Araya, Bianchi, Coloma, De Urresti, Espina, García, García-Huidobro, Girardi, Guillier, Harboe, Horvath, Lagos, Matta, Montes, Moreira, Orpis, Ossandón, Pérez Varela, Pizarro, Prokurica, Quintana, Quinteros, Rossi, Tuma, Ignacio Walker y Andrés Zaldívar.