ESTABLECIMIENTO DE AVALÚO COMERCIAL DE BIENES RAÍCES COMO MÍNIMO ANTE SUBASTAS PARA PROTECCIÓN DE VIVIENDA ÚNICA
El señor ELIZALDE.- Señora Presidenta, voy a entregar el informe de la Comisión de Economía ante la Sala del Senado respecto del proyecto, en primer trámite constitucional, que modifica la Ley General de Bancos y el Código de Procedimiento Civil para establecer el avalúo comercial de los bienes raíces como mínimo de las subastas y proteger la vivienda única de los deudores que indica por medio de la prenda pretoria.
La Comisión de Economía tiene el honor de emitir su segundo informe sobre el proyecto de ley de la referencia, iniciado en moción de los Senadores señoras Rincón y Provoste y señores Elizalde, Huenchumilla y Pizarro.
Previo a la discusión en particular del proyecto de ley, la Comisión escuchó las presentaciones de los siguientes especialistas e instituciones: del profesor señor Raúl Núñez, de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras, de la Comisión para el Mercado Financiero, del abogado de la Biblioteca del Congreso Nacional señor James Wilkins, del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos y de los abogados y académicos señores Ricardo Álamos, José Pedro Silva, Nicolás Frías y Cristián Maturana.
El principal objetivo del proyecto propuesto es otorgar una mayor protección a los deudores, tanto generales como hipotecarios, frente a la posibilidad de remate de su inmueble en caso de morosidad, defendiendo la existencia de condiciones justas en los juicios ejecutivos e hipotecarios.
Para ello se modifican el Código de Procedimiento Civil y la Ley General de Bancos.
Respecto del Código de Procedimiento Civil, cabe destacar que las indicaciones aprobadas por la Comisión lo fueron por unanimidad.
Una de las principales normas del proyecto intercala el siguiente inciso tercero, nuevo, en el artículo 444, pasando el actual inciso tercero a ser inciso cuarto: "Si la ejecución recae sobre un bien inmueble cuyo avalúo fiscal no excede de ocho mil unidades de fomento y el deudor ha pagado, a la fecha del requerimiento de pago, el cincuenta por ciento o más del capital adeudado, el acreedor solo podrá solicitar su remate si se mantienen vigentes seis o más meses continuos o discontinuos de mora.".
Esta norma es fundamental, porque solo se puede proceder a esta medida para obtener el pago de la deuda respectiva en caso, como se ha señalado, de que el deudor no haya pagado al menos el 50 por ciento del capital o, habiéndolo pagado, tenga una mora acumulada vigente de seis meses o más continuos o discontinuos.
Otras normas importantes determinan el procedimiento para la fijación del valor del bien raíz, elevándolo sustancialmente respecto de lo dispuesto por las normas vigentes.
Por eso se establece que "La tasación será la que figure en el rol de avalúos que esté vigente para los efectos de la contribución de haberes, incrementada en un treinta por ciento.".
Y, por lo mismo, se sustituye también el artículo 493, señalando que "Salvo el caso de convenio expreso de las partes, no se admitirá postura que baje de la tasación establecida conforme a lo establecido en el artículo 486.".
Luego se reemplaza el artículo 499 por el siguiente: "Si no se presentan postores, la base para el segundo remate será el valor establecido en el primer remate, rebajado en un quince por ciento.".
Y, finalmente, el proyecto despachado por la Comisión sustituye el inciso primero del artículo 500 por los siguientes incisos primero y segundo:
"Si puestos a remate los bienes embargados, de conformidad con el artículo anterior, tampoco se presentan postores, el bien raíz se pondrá por tercera vez en remate, teniendo como nueva base el valor del primer remate, rebajado en un treinta por ciento.
"Si puestos a remate los bienes embargados de conformidad al inciso anterior, tampoco se presentan postores, podrá el acreedor pedir cualquiera de estas tres cosas, a su elección:
"1a. Que se le adjudiquen los bienes por los dos tercios del valor de tasación;
"2a. Que se pongan por cuarta vez a remate, por el precio que el tribunal designe; y
"3a. Que se le entreguen en prenda pretoria si el inmueble embargado tuviere un destino agrícola, industrial o comercial.".
Asimismo, se modifica la Ley General de Bancos -todas estas enmiendas también fueron aprobadas por unanimidad por la Comisión-, introduciendo reformas similares a las realizadas en el Código de Procedimiento Civil, y amplía las excepciones que puede oponer el demandado.
De esta forma, el proyecto sustituye los incisos primero, segundo y tercero del artículo 103 por los siguientes:
"Cuando los deudores no hubieren satisfecho las cuotas o dividendos en el plazo estipulado y, requeridos judicialmente, no los pagaren en el término de diez días, el juez decretará, a petición del banco, el remate del inmueble hipotecado. No obstante," -esto es muy importante- "si el avalúo fiscal del bien hipotecado no excede de ocho mil unidades de fomento, y el deudor ha pagado, a la fecha de la notificación de la demanda, el cincuenta por ciento o más del capital adeudado, el banco solo podrá solicitar su remate si se mantienen vigentes seis o más meses continuos o discontinuos de mora.".
Como podrá verse, se modifica la Ley General de Bancos, haciéndola coherente con la reforma aprobada en el Código de Procedimiento Civil. Y continúan los nuevos incisos:
"En cualquier caso, una vez notificado de la resolución judicial que ordene el remate, el deudor podrá oponerse dentro del plazo de diez días, fundado en alguna de las siguientes excepciones:
"1) La incompetencia del tribunal ante el que se haya presentado la demanda;
"2) La falta de capacidad del demandante o de personería o representación legal del que comparezca en su nombre;
"3) La litis pendencia ante tribunal competente, siempre que el juicio que le da origen haya sido promovido por el acreedor.
"4) La ineptitud de libelo por falta de algún requisito legal en el modo de formular la demanda, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 254;
"5) La falsedad del título;
"6) La falta de alguno de los requisitos o condiciones establecidos por las leyes para que dicho título tenga fuerza ejecutiva, sea absolutamente, sea con relación al demandado;
"7) No empecer el título al ejecutado.
"8) El pago de la deuda;
"9) La transacción;
"10) La prescripción de la deuda o solo de la acción ejecutiva, y
"11) La cosa juzgada.
"En caso de tratarse de un bien raíz que se encuentre comprendido dentro de los términos señalados en el inciso primero de este artículo, el deudor deberá alegar dicha circunstancia hasta antes de la aprobación de las bases de remate, y ofrecerá allí los medios de prueba pertinentes. En caso de ser necesario, el juez procederá al nombramiento de un perito.".
Asimismo, se sustituye en el inciso sexto del artículo 103 la frase "o a su entrega en prenda pretoria al banco acreedor, según corresponda" por la siguiente: ", o a su entrega en prenda pretoria si se tratare de un inmueble que tuviere un destino agrícola, industrial o comercial en los términos procedentes".
También se incorpora en este artículo un inciso séptimo, nuevo, que dispone:
"La tasación corresponderá al valor comercial del bien raíz, el cual será determinado de acuerdo con las reglas siguientes:
"1. El precio mínimo para el primer remate será el valor comercial de la propiedad. Dicho valor comercial consistirá en el avalúo fiscal vigente de la propiedad, incrementado en un treinta por ciento.
"2. En caso de disconformidad con dicho valor, tanto el deudor como el acreedor podrán solicitar el informe de un perito tasador, para que éste emita un informe para que el juez determine la tasación comercial de la vivienda, previa consignación de los honorarios del perito por parte del solicitante. En este caso, la tasación comercial determinada por el tribunal constituirá el precio mínimo del primer remate.
"3. No se admitirá postura inferior a la mayor suma entre la tasación determinada por el tribunal o el capital adeudado, dividendos insolutos, intereses penales, costas judiciales y primas de seguros que recarguen la deuda. Los gastos del juicio serán tasados por el juez.
"4. Si no se presentan postores en el periodo de subasta señalado, la base para el segundo remate será el valor establecido en el primer remate, rebajado en un quince por ciento.
"5. Si puestos a remate los bienes embargados por el nuevo avalúo, hecho de conformidad con el número anterior, tampoco se presentan postores, el bien raíz se pondrá por tercera vez en remate, teniendo como nueva base el valor del primer remate, rebajado en un treinta por ciento.
"6. En caso de que no existan postores para este tercer remate, el acreedor se podrá adjudicar el inmueble en dicho mínimo, en caso que el deudor no ofrezca un tercero con postura mínima de ochenta por ciento del último avalúo fijado, dentro de diez días hábiles desde que ha vencido el período de subasta. La deuda del crédito hipotecario que tuvo por objeto el financiamiento de la compra de este bien raíz no destinado a un uso agrícola, industrial o comercial, quedará extinguida, incluyendo el capital, los intereses, las costas y los gastos de cobranza, subsistiendo el saldo de dicha deuda sólo para los avales, codeudores y fiadores.".
Finalmente, es del caso destacar, como lo he señalado, que todas las modificaciones realizadas por la Comisión de Economía fueron acordadas por unanimidad.
En síntesis, de esta forma se consagra que, en caso de remate, el precio de subasta no sea un precio ínfimo, que no dé cuenta del valor efectivo del bien raíz. Y, adicionalmente, que en caso de tratarse de un deudor diligente, que al menos ha pagado el 50 por ciento de la deuda, se establece un requisito adicional, que es seis meses de mora continua o discontinua vigente, para efectos de proceder a su ejecución y, particularmente, al remate del bien raíz. Estamos hablando de que este beneficio solo considera bienes raíces de hasta un monto máximo de 8 mil unidades de fomento.
Por tanto, de esta forma se garantiza que la ejecución responda, como lo he mencionado, al precio del bien raíz y que, por tanto, no se termine perjudicando a muchos deudores, quienes por distintas razones pueden estar imposibilitados en el cumplimiento de esa deuda, y terminan no solo perdiendo los bienes raíces, sino que teniendo muy pocas condiciones para el pago efectivo de la deuda misma.
En ese contexto, nos parece que este proyecto, que si bien fue concebido para tiempos de normalidad, puede cumplir un rol fundamental en los tiempos de excepción que estamos viviendo, en que la economía enfrenta una crisis muy profunda con un enorme impacto social.
Es todo cuanto puedo informar, señora Presidenta. Y espero, por cierto, que esta iniciativa sea votada favorablemente en la sesión de Sala del día de hoy.