NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
El señor QUINTANA (Presidente).- A continuación, corresponde ocuparse en el proyecto de ley, iniciado en mensaje de Su Excelencia la Presidenta de la República precedente, señora Michelle Bachelet, en primer trámite constitucional, sobre nueva ley de copropiedad inmobiliaria, con segundo informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo e informe de la Comisión de Hacienda.
--Los antecedentes sobre el proyecto (11.540-14) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:
Proyecto de ley:
En primer trámite: sesión 73ª, en 19 de diciembre de 2017 (se da cuenta).
Informes de Comisión:
Vivienda y Urbanismo: sesión 30ª, en 4 de julio de 2018.
Vivienda y Urbanismo (segundo): sesión 64ª, en 29 de octubre de 2019.
Hacienda: sesión 64ª, en 29 de octubre de 2019.
Discusión:
Sesión 33ª, en 17 de julio de 2018 (se aprueba en general).
El señor QUINTANA (Presidente).- Tiene la palabra el señor Secretario.
El señor GUZMÁN (Secretario General).- Esta iniciativa fue aprobada en general en sesión de 17 de julio de 2018.
La Comisión de Vivienda y Urbanismo deja constancia, para los efectos reglamentarios, de que los artículos 2°, números 2), 3) -letras b), d) y e)-, 4), 6), 10) y 12), que pasa a ser 13); 8°, inciso primero, letras a), f), h), i) y j), que pasa a ser k); 9°, inciso quinto, números 3), 4) y 5); 10, inciso quinto, letra c); 20, números 1), 2), 3), 5), 6), 8), 10), 11), que pasa a ser 13), y 12), que pasa a ser 14); 23; 25; 34; 35; 41; 44, letra d); 49; 51, números 1), 2), 3), 4), 5) y 6); 53; 62; 63; 68, inciso segundo, letras b), c), e) y h); 70; 72; 75, y 77 no fueron objeto de indicaciones ni de modificaciones. Estas disposiciones deben darse por aprobadas, salvo que alguna señora Senadora o algún señor Senador, con acuerdo unánime de los presentes, solicite su discusión y votación.
Hay que dejar constancia del quorum respecto de la letra d) del artículo 44; del inciso segundo, letras b), c), e) y h) del artículo 68, y del artículo 77, que son normas de rango orgánico constitucional que para su aprobación requieren 25 votos favorables.
La Comisión de Vivienda y Urbanismo efectuó diversas enmiendas al texto aprobado en general, todas las cuales fueron aprobadas por unanimidad.
La Comisión de Hacienda, por su parte, se pronunció acerca de las normas de su competencia, y no introdujo enmiendas al texto despachado por la Comisión de Vivienda y Urbanismo.
Cabe recordar que las enmiendas unánimes deber ser votadas sin debate, salvo que alguna señora Senadora o algún señor Senador manifieste su intención de impugnar la proposición de la Comisión respecto de alguna de ellas o que existan indicaciones renovadas. De estas enmiendas unánimes, las recaídas en los artículos 6°, inciso final; 10, inciso cuarto; 44; 46; 47; 64, incisos cuarto y sexto; 68 y 76, que son normas de rango orgánico constitucional, deben ser aprobadas con 24 votos favorables.
Sus Señorías tienen a la vista un boletín comparado que transcribe el texto aprobado en general; las enmiendas realizadas por la Comisión de Vivienda y Urbanismo, y el texto que quedaría de aprobarse esas modificaciones.
Es todo, señor Presidente.
El señor QUINTANA (Presidente).- Entonces, habría que dar por aprobadas las normas que no fueron objeto de indicaciones ni de modificaciones, dejando constancia del quorum constitucional requerido.
--Se aprueban reglamentariamente (28 votos a favor).
El señor QUINTANA (Presidente).- A continuación, corresponde votar sin debate las enmiendas unánimes. También se precisa quorum especial para su aprobación.
En votación.
--(Durante la votación).
El señor QUINTANA (Presidente).- Tiene la palabra el Presidente de la Comisión de Vivienda y Urbanismo, Senador señor Sandoval.
El señor SANDOVAL.- Señor Presidente, tal como se ha señalado, este proyecto, que nace en mensaje de Su Excelencia la Presidenta de la República precedente, señora Michelle Bachelet, en 2017, ha tenido una larga tramitación, y busca establecer una nueva ley de copropiedad inmobiliaria, derogando la ley N° 19.537, que actualmente rige la materia, e introducir enmiendas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Durante la tramitación en particular de la iniciativa, en la Comisión de Vivienda y Urbanismo se llevó a cabo un detenido análisis del tema en veintisiete extensas sesiones. Para ello se contó con la asistencia y activa participación de asesores del Ministerio de Vivienda, de los asesores de cada uno de los miembros de la Comisión, del equipo técnico de la Biblioteca del Congreso, además de numerosos invitados que dieron a conocer sus opiniones y aportes con el fin de perfeccionar el proyecto.
En efecto, concurrieron representantes del Instituto Nacional de Jueces de Policía Local; de la Cámara Chilena de Centros Comerciales; de la Cámara Chilena de la Construcción; del Colegio de Arquitectos; de Carabineros; de la Junta Nacional de Bomberos; de la Oficina Nacional de Emergencia; del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria; de la Asociación Chilena de Municipalidades; de la Asociación de Municipalidades de Chile; de la Asociación de Directores de Obras Municipales; de la Unión de Condominios Sociales de Viña del Mar; de la Fundación Urbanismo Social, y de las Municipalidades de Peñalolén y Quilicura.
Primeramente, la Comisión se abocó al conocimiento de las 162 indicaciones presentadas al texto aprobado en general por el Senado, y luego abordó 103 indicaciones formuladas en un nuevo plazo.
Como resultado del trabajo realizado, se aprobó un texto que contempla: un artículo primero compuesto por 102 artículos permanentes y seis transitorios; y un artículo segundo que contiene cuatro numerales.
En lo relativo a la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se regulan diversas materias: naturaleza jurídica y clasificación de los condominios; contenido del reglamento de copropiedad; obligaciones económicas de los copropietarios; administración y adopción de acuerdos por los copropietarios sobre el plan de emergencia de los condominios; fórmulas de resolución de conflictos y quiénes pueden intervenir en ellos; exigencias urbanas y de construcción; condominios de viviendas de interés público y condominios de viviendas sociales; Registro Nacional de Administradores de Condominios y procedimiento sancionatorio ante incumplimiento de los administradores; rol del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, entre otras materias.
De esta forma, se perfecciona un régimen normativo que, en términos estructurales, rige desde hace más de dos décadas, ajustándose a la realidad actual.
Al respecto, no debe perderse de vista lo que han señalado distintas organizaciones vinculadas con la materia en examen. En tal sentido, hay que recordar, por ejemplo, que en los años setenta existían en el país alrededor de 116 mil edificios, que equivalían a cerca del 7 por ciento del total inmobiliario. El año 2002 esta cantidad aumentó a 474 mil, lo que implicó que el 12,6 por ciento de las viviendas presentara dicha condición. Y hoy día existen más de 1 millón 138 mil edificios, que involucran al 17,5 por ciento del total de inmuebles, según el censo de población y vivienda.
Es decir, el fuerte incremento de la vida en común, a través de los condominios, está acelerándose en las diferentes comunas de nuestro país, por lo cual las personas van adquiriendo, crecientemente, un modo de vida que requiere ser regulado por la vía de modificar los niveles establecidos en la actual ley. Más aún, cuando nos enteramos de que en Chile se construyen entre 500 y 700 edificios al año, lo que demuestra la relevancia del proyecto en análisis, ya que regulará la vida de un número cada vez más grande de personas que optan por el sistema de copropiedad, tanto en departamentos como en casas.
Es cuanto puedo informar, señor Presidente, a esta Honorable Sala en relación con los aspectos más importantes de la tramitación de la iniciativa en la Comisión de Vivienda y Urbanismo, que integran los Senadores Carlos Montes, Jorge Soria, Alejandro Navarro, Carmen Gloria Aravena y el suscrito.
Muchas gracias.
El señor QUINTANA (Presidente).- Muy claro el informe que nos ha entregado el Senador Sandoval, Presidente de la Comisión de Vivienda.
Tiene la palabra a continuación el Senador Carlos Montes.
El señor MONTES.- Señor Presidente, en primer lugar, quiero decir que este proyecto es producto del trabajo de tres años. Uno de ellos transcurrió durante el Gobierno de la Presidenta Bachelet, donde se realizaron encuentros, se presentaron 35 mociones y se lo analizó bien rigurosamente. La iniciativa se presentó en diciembre del 2017. Y estos últimos dos años ha habido un intenso trabajo acá, en la Comisión de Vivienda, también con encuentros y bastante debate.
La copropiedad es una forma de administrar un bien raíz que considera una parte común y una parte individual. En verdad, es un asunto complejo. Esto se ha ido construyendo en diálogo con mucha mucha gente.
Hoy día, el 25 por ciento de las viviendas en Chile son copropiedades (24 por ciento, para ser más precisos), muchas de las cuales son de carácter social.
Hasta el año 2016, había 1.626 condominios de vivienda social en altura, que sumaban un total de 350 mil departamentos. Y gran parte de ellos se ubican en la Región Metropolitana.
Las viviendas muestran un tamaño promedio bastante bajo: 50 metros cuadrados. Y muchas alcanzan incluso los 34 metros cuadrados.
Hay condominios de distinta envergadura, aunque en promedio están integrados por 289 viviendas, un número muy grande para su administración. Lo anterior ha ido disminuyendo producto de la ley.
Ha habido varias modificaciones legales...
¿De cuánto tiempo dispongo, señor Presidente?
El señor QUINTANA (Presidente).- De cinco minutos; estamos en la discusión en particular.
El señor PIZARRO.- ¡Tiene toda una vida por delante, señor Senador...!
El señor MONTES.- Ha habido distintas modificaciones legales vinculadas con el ámbito de las propiedades, que no tengo tiempo para describir, pero claramente el Parlamento ha ocupado un lugar muy importante para avanzar en estas materias.
¿Qué viene en este proyecto?
Como lo ha dicho el Presidente de la Comisión de Vivienda, se precisa el ámbito de aplicación: solo se considerarán los condominios emplazados en zonas urbanas. Lo rural definitivamente se descarta. O sea, en las parcelas de agrado no corresponde que haya condominios. Y únicamente habrá casos excepcionales al amparo del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
En segundo lugar, respecto a la responsabilidad de las inmobiliarias, o sea, el propietario primer vendedor, se establece un conjunto de nuevas exigencias.
Se regulan los proyectos que se desarrollan por etapas, obligando a las inmobiliarias a respetar a los propietarios de las primeras etapas.
No voy a entrar en más detalles, pero es fundamental destacar que en el proyecto se precisa y fortalece la responsabilidad de las inmobiliarias respecto a quienes llegan a vivir en los condominios.
En cuanto al reglamento de copropiedad, se precisan las materias que debe abordar, porque se trata del estatuto que rige la vida en común en estas copropiedades; en particular, en temas que son especialmente conflictivos, como la tenencia de mascotas, el nivel del volumen de la música, y varios otros.
En lo que respecta a la asamblea de copropietarios, la iniciativa perfecciona la forma en que se toman las decisiones y el tipo de asambleas que podrán realizarse.
Asimismo, se regulan las consultas por escrito para facilitar la toma de decisiones en determinadas materias.
Se regula todo lo relativo a distintos factores para la administración y la toma de decisiones por subsectores dentro de la copropiedad, que es una cuestión bastante central.
En relación con los administradores y subadministradores, hay que señalar que ya desde antes el Estado podía nombrar administradores. En este caso, se norma mejor lo referente a la subadministración.
Se cambia la denominación de los condominios de viviendas sociales por "condominios de interés público", que es un concepto más amplio. Dentro de esa nueva nomenclatura, existirá prioridad para la construcción de condominios de vivienda social.
Y hay nuevas inversiones contempladas para ese objetivo. El Estado puede destinar recursos para los condominios de vivienda social. De aquí surgió el Programa de Protección del Patrimonio Familiar, entre otras iniciativas.
En cuanto al rol del Estado, se fortalecen las facultades de los diversos organismos en relación con los condominios.
Las municipalidades deben jugar un papel más activo, en especial hacia los condominios de interés público, para facilitar la organización y la resolución extrajudicial de conflictos.
También a los juzgados de policía local y al Ministerio de Vivienda y Urbanismo se les otorgan nuevas facultades a este respecto.
Se amplían los ítems de inversión para el municipio, los gobiernos regionales y el Ministerio.
Conclusiones sobre el proyecto:
-Un porcentaje muy relevante de la población vive en condominios, sin que exista una institucionalidad que los regule y fiscalice.
-Lo anterior pasa a ser un grave problema en los condominios de viviendas sociales, donde habitan grupos muy relevantes y con características muy heterogéneas.
-Desde el año 90 que se viene legislando y hay políticas públicas sectoriales que se han ido creando para estos efectos, pero todavía falta fortalecerlas.
-El proyecto significa un avance muy importante; sin embargo, todavía es parcial.
La mayor debilidad que se presenta es cómo se van a relacionar la administración de condominios con el Estado. Hemos llegado al acuerdo de que el Ministerio de Vivienda establezca una Secretaría Ejecutiva para tales efectos. Queríamos una Superintendencia o una División dentro del Ministerio, pero al menos se logra avanzar hacia una Secretaría Ejecutiva, que debe llevar un registro de muchos elementos y de mucha información.
Las decisiones que se toman en una copropiedad obligan a todos. Por lo tanto, es muy importante contar con el registro de las decisiones que se adoptan sobre las viviendas...
El señor QUINTANA (Presidente).- Puede continuar, señor Senador.
El señor MONTES.- Señor Presidente, en este ámbito es muy importante que quede registro de las decisiones que se toman, porque hay autorizaciones para construir en bienes comunes, para distribuir la responsabilidad y para muchas cosas más. Y eso debe quedar registrado.
En la actualidad hay una responsabilidad de dejarlo en la Secretaría Municipal, a lo cual se agrega una responsabilidad del Ministerio a través de esta Secretaría, pero es un modelo que nos parece insuficiente. Queremos más que esto, pero este es un paso.
Se piensa que es fundamental que haya una política de mayor apoyo a la copropiedad y a la organización.
Si uno mira cualquier ciudad del mundo hoy día, ve que está llena de edificios. Aquí vamos a tener un país lleno de edificios para distintos estratos sociales y no nos hallamos suficientemente preparados para que la vida ahí sea de mejor calidad.
No estoy hablando solo de la vida en los guetos de Estación Central. Hay edificios donde se instala un prostíbulo en el tercero, cuarto o quinto piso y les liquida la vida a todos sus habitantes. Lo anterior ya ha ocurrido en muchas ocasiones y es una experiencia que se experimenta en distintas partes del mundo. Se requiere regular eso para...
El señor QUINTANA (Presidente).- Puede redondear la idea, señor Senador.
El señor MONTES.- Voy a terminar, señor Presidente. Es un proyecto de muchos artículos.
Queremos, en definitiva, que se estimule y facilite la organización y la administración de los condominios. Ello requiere medidas mucho más eficaces para presentar reclamos, para obtener soluciones, para que el Estado responda oportunamente y se evite el abuso de unos respecto de otros.
Este proyecto ha demorado tres años en llegar al punto en que se encuentra ahora. Ha sido un muy buen trabajo el desarrollado por la Secretaría de la Comisión de Vivienda, en distintas etapas. Solo lamento disponer de unos pocos minutos para referirme a su contenido, pues es una iniciativa realmente importante para ir mejorando la calidad de vida de los chilenos.
El proyecto pasa ahora a la Cámara de Diputados.
Ojalá en las circunscripciones se abra debate, a los efectos de poder mejorar algunos aspectos. Aquí se trata de que esto no se quede mucho en los detalles, porque eso debe ir en los reglamentos de cada copropiedad. Pero resulta fundamental contar con un marco que regule y que fortalezca la convivencia. La mayor parte de los chilenos, un cuarto de la población, está viviendo hoy día en edificios y es muy significativo madurar y recoger toda la experiencia existente.
La Biblioteca del Congreso Nacional ha sido fundamental, porque hemos recogido experiencias de muchos países para incorporarlas acá de manera de poder tener soluciones a determinados problemas. A veces ellas se logran bien y, en algunos casos, falta más.
Es muy importante que apoyemos esta ley y avancemos.
Muchas gracias.
El señor QUINTANA (Presidente).- ¿Habría acuerdo para que la Senadora Ximena Rincón pueda presidir la sesión en un momento más?
Acordado.
Tiene la palabra la Senadora Carmen Gloria Aravena.
La señora ARAVENA.- Señor Presidente, he escuchado atentamente a mis colegas parlamentarios que han participado en este precioso proyecto, el cual viene a modernizar veinte años ya de antigüedad de una manera de convivir que, como bien dijo mi antecesor, en el presente involucra a casi el 25 por ciento de las familias chilenas. Pero si vivir en familia es complejo, cómo será de complejo vivir en comunidad. Hay que adaptarse permanentemente a los cambios de vida de las personas.
De alguna manera, hicimos un gran trabajo. Felicito a la Biblioteca, a los municipios, universidades, agrupaciones sociales, a todas las instituciones -sería muy largo detallarlas- que tuvieron la generosidad de venir a hacer aportes para este proyecto, como también al equipo de Secretaría que realizó un enorme trabajo, en conjunto con el Ejecutivo y los profesionales de Vivienda.
Dado que ya se ha hablado bastante del proyecto y que los cambios son muchísimos, como dijeron mis antecesores, yo solo quiero nombrar aquellos que, en mi opinión, van a ser muy positivos en la vida práctica de las familias, de la gente que nos está escuchando hoy día.
En primer lugar, se crea el Registro Nacional de Administradores. Para eso, el Minvu desarrollará una plataforma informática que permitirá subir los antecedentes, y, con ello, tendremos la historia de vida de cada uno de los administradores que estarán a cargo de esta función.
Por otro lado, algo que me parece muy importante es que el proyecto se hace cargo de la situación de las mascotas, porque si bien la Ley Cholito está vigente, se presentan muchas disputas respecto de si un comité de administración puede decidir o no si están permitidos los animales en la comunidad.
Otra cosa relevante es la creación del fondo "operacional inicial" para cubrir los gastos de puesta en marcha del condominio.
Se establece la obligación de consignar en la escritura de compraventa el estado de las obligaciones económicas del copropietario que transfiere, para no encontrarnos con departamentos que tienen deudas millonarias de gastos comunes o de otros gastos, de manera que el nuevo propietario pueda saber en qué condición se encuentra la unidad. Y eso será obligatorio.
Se permite la participación de los arrendatarios de las unidades en las asambleas. Esto es muy bueno. Hay una gran cantidad de personas que arriendan y que efectivamente no tenían la oportunidad de tomar decisiones y participar activamente en la comunidad.
Se admite la tenencia de mascotas en condominios, cuestión que ya dije.
Se posibilita realizar las comunicaciones a los copropietarios mediante medios electrónicos -esto es muy importante-, las que serán tan válidas como una citación en papel.
Se establece un procedimiento de consulta por escrito como medio alternativo para tomar acuerdos.
Se dispone también la obligación del administrador de entregar anualmente una cuenta documentada de su gestión, incluido un balance económico y documentos que lo respalden, así como copia de los estados de cuenta respectivos.
Se reduce el quorum de copropietarios necesarios para tomar acuerdos de 15 a 10 por ciento.
Se establece la obligación del comité de administración de levantar actas de sesiones, de mantener libros de actas foliados y también, y lo más importante, se determinan sanciones en caso de incumplimiento de estas obligaciones.
Asimismo, se precisa el plazo de duración de los comités de administración y la forma en que se produzcan los acuerdos.
La administración del fondo común de reserva recaerá en el comité de administración, y deberán resguardarse los recursos -este tema es muy importante- para los casos de indemnizaciones laborales al personal, situación que muchas veces no está resguardada y que implica una circunstancia compleja para los trabajadores.
Se establece la obligación de contar con los planes de emergencia, que incluyen el plan de evacuación, el que debe ser elaborado por profesionales competentes y, de alguna manera, tiene que ser visado por Carabineros o Bomberos.
Se determina una velocidad de circulación máxima de 30 kilómetros por hora al interior de los condominios.
Y, algo que será muy relevante para los municipios: los seremis tendrán potestades de mediación, lo que va a implicar que no todo vaya al juzgado de policía local y a los municipios, pues, como bien sabemos, lo que más les falta es personal y tiempo.
Me parece muy importante reiterar el tema de los registros nacionales de administradores. Pero tengo que decirlo: quisiéramos que el día de mañana hubiera una plataforma virtual. Se lo pedimos al Ministro, pero no era fácil que las personas pudieran interactuar con los planos, con los reglamentos, con todo lo que significa la historia de su condominio en línea. Es un sueño, pero ya estamos partiendo, al menos, con el registro.
Así que, a mi juicio, el proyecto es muy muy bueno. Creo que va a permitir un mejor manejo de la convivencia de las personas que habitan en condominios, que hoy representan un 25 por ciento, pero lo más probable es que en diez años más lleguen al 40 por ciento.
Voto a favor.
El señor QUINTANA (Presidente).- Me ha pedido la palabra el Ministro. Sé que estamos en votación, pero creo que siempre es bueno precisar ideas, más aún cuando los señores Senadores han tenido poco tiempo para intervenir, dado que es una votación en particular.
El señor MOREIRA.- ¡Sí, sería bueno!
La señora RINCÓN.- Sí.
El señor QUINTANA (Presidente).- Yo sé que muchos quieren escuchar al Senador Moreira, quien está inscrito, pero él podría esperar un poco, ¿no es cierto? Y la señora Rincón también.
¿Señor Ministro?
Previamente, tiene la palabra el Senador señor Letelier.
El señor LETELIER.- Señor Presidente, estimados colegas, quiero valorar el tremendo trabajo que han hecho los integrantes de la Comisión de Vivienda y el equipo del Ministerio que acompañó.
La verdad es que en nuestro país hay muchos tipos de condominios. Los condominios de vivienda social tienen otra realidad. Y no cabe duda de que la cantidad de personas que hoy viven en condominios obliga a que miremos esta iniciativa de otra manera; obliga a que vayamos repensando nuestras ciudades y nuestras comunas de otra forma. Y, sin duda, se va a necesitar mucho apoyo para que estas nuevas normas sean conocidas por las personas.
Muchos de nosotros podemos llegar a vivir en edificios. Existen las instancias de coordinación. Pero una cosa es vivir en un edificio y otra muy distinta, en condominios donde hay doscientas, trescientas, mil viviendas.
Mucha gente del mundo popular ha elegido vivir en condominios de vivienda social por la necesidad de postular al subsidio del Ministerio de Vivienda, para mejorar sus condiciones de habitabilidad, se trate de proyectos del Programa de Protección del Patrimonio Familiar; de proyectos de revestimiento térmico; de proyectos para ir mejorando los contornos.
Señor Presidente, voy a votar a favor, pero, para la historia de la ley, quiero que podamos precisar los alcances del artículo 68 (página 127 del boletín comparado), que dice:
"Los gobiernos regionales, las municipalidades y los servicios de vivienda y urbanización podrán destinar recursos a condominios de viviendas de interés público".
Es decir, se trata de viviendas sociales, que se tienen que declarar de interés público.
El inciso siguiente señala: "Los recursos destinados solo podrán ser asignados", y hace un listado de objetivos.
Creo que es muy importante precisar, para la historia de la ley, la interpretación o lo que entendemos por los "objetivos precisos".
La norma citada prosigue: "a) En la reparación, mejoramiento o dotación de los bienes de dominio común, con el fin de mejorar la calidad de vida y seguridad de los habitantes del condominio.".
Es decir, en esta materia los municipios, los gobiernos regionales van a poder hacer inversiones, reparaciones y mejoramientos. Esto es muy significativo.
Asimismo, podrán financiar, como se dice más adelante en la letra f): "programas de mantenimiento y pago de servicios básicos de los bienes comunes.".
Esto implica que podrán pagar las cuentas de agua, entre otras cosas, a fin de mantener las áreas verdes, los parques internos que pudiese haber.
Pero, señor Presidente, quiero precisar y -por su intermedio- planteárselo al señor Ministro de Vivienda, señor Monckeberg, porque él fue objeto de una petición reiterada, en Rancagua, del dirigente señor Vargas, de resolverle un lío.
Porque cuando se ponen rejas en los bienes comunes de los condominios de vivienda social, a veces hay conflictos con los municipios (es el caso de la municipalidad de Rancagua y de su Director de Obras), porque después los municipios les quieren cobrar a los condominios por las áreas verdes que están dentro del perímetro de lo que se ha cerrado.
El señor Ministro se comprometió con esa comunidad a que con este proyecto de ley el condominio social no iba a tener que pagar servicios. Esto guarda relación con una situación que ocurre en muchos lados. Hay plazas que a veces los municipios han cerrado por razones de seguridad.
Yo entiendo que con esta iniciativa de ley, y en relación con la petición que le hizo el señor Vargas en forma reiterada al Ministro Monckeberg, y otros, los municipios van a poder dejar de cobrar y, si corresponde que por alguna razón legal tengan que seguir haciéndolo, los mismos municipios podrán pagar programas de mantención y servicios básicos.
Considero muy relevante agradecerle al Ministro que haya acogido esta petición, porque muchos vecinos necesitan un apoyo cuando se trata de familias de adultos mayores o familias de mucho trabajo, que no siempre cuentan con los recursos para financiar esto.
El proyecto es un gran avance. Permite asegurar que superemos otros temas.
Le pido un minuto para terminar, señor Presidente.
Hay condominios de viviendas sociales que se construyeron en los años noventa donde se generó lo que yo llamaría "una mala política". Les fijaban medidores colectivos a los condominios, es decir, había un medidor de agua y remarcadores. Y cuando algunos robaban el agua, ello obligaba a los vecinos honestos a pagarles las cuentas de aquellos que robaban. Lo mismo sucede con las cuentas de luz.
Las normas que se acogieron aquí también se han hecho cargo de la realidad de la vida en comunidad, que tiene que mejorarse, junto con asegurar que cada vivienda posea su propio medidor para que las personas no se hagan cargo de las malas prácticas de otros, sino de las buenas prácticas colectivas.
Señor Presidente, esta es una muy buena iniciativa.
Felicito nuevamente a la Comisión de Vivienda por el trabajo realizado.
El señor QUINTANA (Presidente).- Senador Moreira, ¿ahora sí está preparado?
Tiene la palabra, Senador.
El señor MOREIRA.- Señor Presidente, estamos muy contentos de que venga el Ministro de Vivienda, porque hacía mucho tiempo que no habíamos tenido la oportunidad de compartir con él en el Hemiciclo. A la Comisión, por supuesto que él asiste seguido.
Eso sí que es más requerido en la Cámara de Diputados que en nuestra Corporación. Pero estoy agradecido personalmente por el gran trabajo que empezó a...
Perdón. Por su intermedio, señor Presidente, que no escucho lo que dice el Senador Pizarro.
El señor PIZARRO.- ¡Es que tiene más trabajo en la Cámara...!
El señor MOREIRA.- No. ¡No es que el Ministro tenga más trabajo en la Cámara...! Lo que pasa es que al Senado viene solo a las cosas importantes.
El señor COLOMA.- ¡Y lo otro es importante también, pues...!
El señor MOREIRA.- Señor Presidente, perdone que le saque al tapete otro tema. Hay mucha preocupación por saber si este jueves tendremos sesión, al igual que el próximo lunes, martes y miércoles.
Me han consultado distintos medios nacionales y extranjeros. Y le pido que ojalá lo pudiese definir, porque hay mucha incertidumbre. Existe mucha incertidumbre, pero también hay muchas ganas de trabajar. Usted lo puede ver en la Sala en este minuto.
En cuanto al tema que nos ocupa, el Presidente de la Comisión de Vivienda, Senador Sandoval, hizo una excelente presentación, en la que fue muy claro. Él ha explicado pedagógica y jurídicamente algo que todos conocemos.
Me tocó discutir la iniciativa sobre copropiedad inmobiliaria en el Gobierno de la Presidenta Bachelet, en la época en que yo presidía dicha Comisión. Pero lo dejamos encaminado hacia este Gobierno y la actual Comisión ha tenido una prolija intervención.
Señor Presidente, vivir en comunidad desde siempre ha requerido un esfuerzo para poner en contexto nuestros derechos y la colisión que se puede producir con los derechos del otro. Eso es la convivencia.
Vivir en condominios o edificios es un pequeño símil de lo que ocurre al ser habitantes de un país. Y, como tal, se requieren normas que regulen las relaciones entre los vecinos, ya sea propietarios, arrendatarios o meros ocupantes, a fin de lograr una cohabitación ordenada.
Y como en todo país, las reglas de comportamiento deben irse adaptando a las nuevas realidades.
Chile es un país que cambia constantemente respecto a cómo vive la sociedad, la comunidad que accede a tener una vivienda. Por ello, se debe normar la forma de relacionarse. Lo señalo ¡porque la ley de copropiedad vigente data de hace más de veinte años!, cuando las necesidades esenciales eran diferentes a las actuales.
La nueva legislación, producto de un trabajo mancomunado entre Gobierno, Congreso y sociedad civil, es una muestra de lo que se puede lograr cuando estamos dispuestos a escuchar al otro y a ponernos en su lugar. Hoy, cuando casi el 30 por ciento de la población habita en conjuntos regidos por estas normas, es aún más relevante tener una legislación actualizada.
El proyecto buscó desde su origen corregir, simplificar y modernizar la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Y para ello se oyeron las opiniones de todos los sectores relevantes, logrando un resultado que, a la luz de lo presentado para la aprobación del día de hoy, debiera ser un aporte relevante.
Le pido dos minutos, señor Presidente.
El señor QUINTANA (Presidente).- Tiene un minuto, señor Senador.
El señor MOREIRA.- No, señor Presidente. Les ha dado minutos a todos.
Le pido otro minuto para que no se corte la grabación.
Materias como los tres quorum fijos, dependiendo de la materia; la exigencia de planes de emergencia actualizados periódicamente; el registro de los copropietarios con problemas de movilidad; la exigencia de asambleas periódicas para la revisión de las cuentas; la posibilidad de usar los dineros del fondo de reserva para el pago de indemnizaciones laborales son mejoras y simplificaciones relevantes.
Ahora bien, la creación del Registro Nacional de Administradores de Condominios debiera implicar un avance más que significativo en lo concierne a la administración de edificios y condominios. Tanto la obligación de registro como la determinación de sanciones claras y precisas debieran otorgar mayor seguridad a todos los vecinos y llevar a una relación más fluida con quienes están...
Le pido 30 segundos, señor Presidente.
El señor ARAYA.- Le está entregando más tiempo, señor Presidente.
El señor MOREIRA.- No, aquí hubo algunos parlamentarios que hablaron ocho y nueve minutos. ¡Y el Ministro está muy interesado en los planteamientos que estoy haciendo, así que con mayor razón...!
El señor QUINTEROS.- ¡Por eso está en la Sala...!
El señor NAVARRO.- ¡Vino solo por Moreira...!
El señor MOREIRA.- Como señalaba, tanto la obligación del registro como la determinación de sanciones claras y precisas debieran otorgar mayor seguridad a todos los vecinos y permitir una relación más fluida con quienes están a cargo de ejecutar la voluntad de la comunidad, a la vez de profesionalizar la actividad, todo ello, respetando la libre voluntad de los propietarios para la mayor parte de las materias: legislar lo esencial, confiar en la comunidad.
Algo parecido a lo que debe ser un país.
Por ello, y con la presencia del Ministro, que ha tomado nota, voto a favor.
El señor QUINTANA (Presidente).- El Senador Bianchi me ha insistido en realizar la sesión de Comités.
Se va a efectuar. Pero hay quince Senadores al menos que se encuentran en estos momentos en las Comisiones unidas de Constitución y de la Mujer y la Igualdad de Género. Pero la convocaremos dentro de la tarde.
El señor NAVARRO.- ¡Queremos trabajar! ¡Queremos trabajar!
El señor BIANCHI.- El Senador Moreira nos interpreta a todos.
El señor QUINTANA (Presidente).- Tiene la palabra el Senador Navarro.
El señor NAVARRO.- Señor Presidente, treinta y tres mociones fueron refundidas en este proyecto.
Había cierto temor de entrarle al tema de la copropiedad. Como lo ha señalado el Senador Carlos Montes, se hicieron diversos esfuerzos, pero esto se detenía. Hasta que se tomó la decisión correcta de refundir y profundizar en un modo de propiedad cada día más abundante y que va fijando el perfil de las ciudades: la copropiedad.
Tal vez muchos de los que están en la Sala y un número muy importante de chilenos -25 por ciento- viven en condominios. Pero varios no saben que existen reglamentos ni normas conocidas que puedan regularlos. Existen normas, pero la gente las desconoce. Quizás el desafío más grande de este proyecto de ley es que haya un prolegómeno para explicarles a los propietarios, a los administradores que se cuenta con una nueva ley, que hay derechos y deberes. Y dentro de estos derechos están, por cierto, la división de los espacios públicos, el cautelar el respeto mutuo de los vecinos, el establecer quorum especiales, el consagrar el derecho de que cada vecino pueda tener mascota.
Y quiero leer esto porque es un punto de conflicto.
Dice el artículo 8° en su letra b): "Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho (...). El reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades." -o sea, que no salgan de la casa o del departamento- "No obstante, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales, con el objeto de no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio, especialmente tratándose de especímenes caninos calificados como potencialmente peligrosos...".
El drama es claro.
¡La gente tiene derecho a vivir con un animal! Muchas personas que están solas viven con un animal: un perro, un gato. Y yo recuerdo que algunas han debido pagar con cárcel el defender su derecho a tener su gato, que, en términos actuales, de la modernidad, es como su "hijo": así lo tratan, así lo cuidan. Esta situación ha sido motivo de conflicto, pero la normativa lo salda. Así que quiero felicitar el que haya habido comprensión en cuanto a que la gente tiene derecho a vivir con animales, haciéndose responsable de su tenencia, de su mantención y del cuidado de los espacios comunes.
Este proyecto de ley, además, crea el plan de prevención de seguridad, que es muy importante. Este plan deberá estar accesible a Carabineros y a Bomberos y ser actualizado permanentemente. Porque, si hay incendio, Carabineros y Bomberos sabrán, ya que tendrán acceso a ese plan -este es un tema de desafío, y lo vimos con Carabineros y con Bomberos-, cómo ingresar al edificio, dónde están los departamentos con las personas que tienen limitaciones de desplazamiento, para garantizar su seguridad.
Además, se establecen quorum que son amistosos para tomar decisiones y quorum elevados para cambios radicales en el condominio.
Se trabajó duramente en la Comisión por casi dos años y medio para establecer condiciones como el fondo común de reserva y determinar la obligatoriedad del pago de las cuotas; pero si hay retraso, se contempla la división de esas cuotas hasta por un año, con pago mensual y un abono del 30 por ciento. En definitiva, se trata de medidas prácticas que van a facilitar la vida en condominio.
Además, el Registro Nacional de Administradores de Condominios que se pretende crear impone un desafío a los institutos profesionales y a las universidades. Espero que después de la aprobación de la ley en proyecto las universidades e institutos formen administradores de condominio, porque además se van a dividir los grandes condominios, ya que algunos son demasiado enormes, y un administrador no puede estar a cargo de ochocientos departamentos. De ahí que se establezca la subdivisión.
Ahora, en lo que dice relación con los reclamos ante el juzgado de policía local, me parece muy bien lo que se ha establecido.
En definitiva, con esta normativa se van a aclarar muchas cosas.
Señor Presidente, por cierto, voy a votar a favor del proyecto. Pero solo pido que el Ministerio cree una unidad que se haga cargo de los condominios de la clase media, de los condominios exclusivos, pero particularmente de los condominios sociales, esos que construyeron sucesivos gobiernos pero que nunca han actuado como condominios. Ahí la gente se tomó espacios y construyó de manera indebida, lo cual debe ser regulado por el municipio y por el Ministerio de Vivienda.
Hemos exigido de manera transversal y permanente una unidad que se ocupe de la atención a los condominios, lo cual tendrá que hacerse. El Ministro del ramo está de acuerdo, pero el titular de Hacienda no. Tenemos un Ministro muy colaborador -el de Vivienda, señor Presidente-, pero no siempre Vivienda es escuchado por Hacienda.
Creo que esta es una ley importante, y espero que sea conocida y difundida entre todos los copropietarios de los condominios.
Voto a favor.
El señor QUINTANA (Presidente).- ¿Nueva Constitución también...?
El señor NAVARRO.- No alcancé.
Si me da un minuto, señor Presidente.
El señor QUINTANA (Presidente).- Sí, por supuesto.
El señor NAVARRO.- Gracias.
¡Patagonia sin represas!
¡Nueva Constitución, ahora!
¡No más AFP!
He dicho.
El señor BIANCHI.- ¡Muy bien...!
El señor QUINTANA (Presidente).- ¡Muy bien, Senador Navarro...!
El señor BIANCHI.- ¡Ese es Navarro...!
El señor QUINTANA (Presidente).- Tiene la palabra la Senadora Rincón.
La señora RINCÓN.- Señor Presidente, seré muy breve, porque mis colegas ya han explicado este proyecto. El Senador Montes lo hizo latamente y el Senador Sandoval, también.
Solo deseo señalar que en el día a día hay muchas vecinas, vecinos y propietarios que viven un verdadero calvario con los administradores de condominio. Y creo que entrar a regular tales situaciones, establecer exigencias y una serie de normativas ayuda en ese orden.
Yo hablé con el Ministro y le hice algunas preguntas, pues no soy integrante de la Comisión de Vivienda. Pero creo que dar señales a la comunidad respecto a ciertos parámetros y reglas en la vida en común ayuda. Y el que existan responsabilidades para quienes administran ayuda mucho más.
La fe pública, la transparencia, el tomar ciertos resguardos son cada día más necesarios.
Yo voy a esperar atenta la intervención del Ministro -lo digo sobre todo por la gente que nos está viendo- para saber qué materias se mantienen en el juzgado de policía local y cuáles no; cuáles son las responsabilidades. Porque aquí hay un día a día que muchos copropietarios padecen producto de las malas administraciones, de las administraciones poco transparentes, que además no asumen su responsabilidad con la comunidad en su conjunto.
En todo caso, celebro el trabajo hecho por las Comisiones respectivas, por la ex Presidenta Bachelet y el actual Gobierno en lo que dice relación con esta iniciativa.
Gracias.
El señor QUINTANA (Presidente).- Tiene la palabra el Senador Quinteros.
El señor QUINTEROS.- Señor Presidente, este proyecto tiene por objetivo modernizar las normas aplicables a la copropiedad inmobiliaria, pero su principal efecto se produce en las grandes ciudades. Porque algunas ciudades intermedias que se han desarrollado como centros turísticos tienen un gran número de unidades edificadas que se han acogido a las normas de copropiedad inmobiliaria, pero en otras ciudades, y especialmente en las pequeñas, el impacto es muy parcial.
Por lo tanto, es un proyecto que beneficia principalmente a Santiago, Concepción, Viña del Mar, Coquimbo, Iquique y otras ciudades del país.
Pero recojo de este proyecto, señor Presidente, un aspecto que parece fundamental en estos días y al que de alguna manera se le había restado importancia en las últimas décadas, que es la organización de la comunidad y las facultades de los residentes para resolver sus conflictos, sus problemas y sus proyectos. Sin organización ciudadana el país se desmorona. Los acontecimientos de los últimos meses así lo señalan. En este sentido, el proyecto que nos ocupa entrega nuevas capacidades a las asambleas de arrendatarios y residentes sobre el particular.
En las ciudades de la Región de Los Lagos y en otras las familias tienden a priorizar la vivienda unifamiliar, y los desarrolladores de proyectos -empresas inmobiliarias, empresas constructoras- han preferido los proyectos de vivienda construidos en extensiones en lugar de proyectos de construcción en altura. Es por ello que la densificación de las áreas centrales ha tenido un impacto moderado en ciudades como Puerto Montt.
Fuera de los límites urbanos, los proyectos de predios de media hectárea, que han proliferado en la última década como una nueva forma de habitar el espacio rural, quedan fuera de esta iniciativa, considerándose solo aquellos que han sido aprobados por el Ministerio de Vivienda a través del artículo 55 bis.
Dejo establecido este punto para indicar que el país tiene diversas maneras de habitar el espacio urbano y rural. La amplia geografía de su territorio así lo indica.
Hoy discutimos normas para las grandes ciudades, pero en lo que respecta a las ciudades intermedias y chicas del sur de Chile que tradicionalmente han ocupado el borde costero las disposiciones no se condicen con la tradición y con la historia de las comunidades costeras y dejan siempre a nuestros ciudadanos con un sabor amargo por el abandono en que se encuentran y por no poder acceder a los beneficios que el Gobierno otorga en la actualidad en materia de subsidios y otros a los pobladores del sur del país.
La apuesta por espacios urbanos que puedan ser administrados para construir ciudades más amables es todavía una tarea pendiente en muchas de nuestras ciudades. El desarrollo de Chile lo estamos mirando siempre desde la perspectiva de las grandes ciudades y particularmente de Santiago, que es el ejemplo permanente.
La nueva Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria entrega nuevas normas para la convivencia en el complejo mundo de los departamentos, edificios y condominios. En este sentido, el proyecto es un avance respecto de las normas establecidas hace casi veinte años. Pero el impacto que las normas urbanas tienen sobre las pequeñas ciudades es a veces muy complejo de implementar en nuestro territorio.
Voto a favor.
El señor QUINTANA (Presidente).- Tiene la palabra el Senador Jorge Soria.
El señor SORIA.- Señor Presidente, señor Ministro, colegas, en dos líneas, a propósito de la experiencia que hemos sacado y de lo que hemos aprendido este año en el Senado cuando se trató este proyecto, quiero comentar lo que nos pasó en Iquique, tal como ya lo hizo el Senador Quinteros -veo que no está en la Sala en este momento- respecto de la gente que vive en las regiones del sur.
Quiero decirles que Iquique forma parte de esas regiones. Los departamentos, allá, eran de 30, 35 e incluso menos metros cuadrados. Cuando ocurrió el terremoto -y esta es la experiencia que deseo contarles- nuestro Director de Obras revisó alrededor de cien edificios. Esos edificios tenían rajaduras y eran un peligro ante otro terremoto. Por lo tanto, propuso su destrucción. Y los cien edificios fueron destruidos.
Ellos tenían unidades de 30 metros cuadrados. Se conversó con el Gobierno, con el Ministerio, y se llegó a unos de 70 metros cuadrados, más o menos, que es lo que se ha venido inaugurando en nuestros edificios en este último tiempo.
Le quiero dejar eso al señor Ministro, como experiencia de lo que ocurrió en Iquique. Y decirles que en todas nuestras normas de hoy se están planteando casas de sobre 60 metros, y respecto de los edificios, volver atrás.
Y termino con lo siguiente.
Nosotros pedimos esto hace cincuenta años, cuando Jorge Alessandri era Presidente de Chile, para los edificios de El Morro. Se comenzaron construyendo casas de un piso en ese sector. Al ir a verlos y revisarlos con la Dirección de Obras de la época, nos dimos cuenta de que eran verdaderas "callampitas" chicas mirando un mar maravilloso, y pensamos que esas familias, así como tenían mar, también debían tener un buen terreno. Los edificios de El Morro, que datan de cincuenta años en Iquique, superan los 70 metros cuadrados y miran al mar.
Estoy hablando de un Gobierno que también estaba cometiendo el pecado de hacer chicas las casas.
Cuando hay voluntad y los Gobiernos entienden, lo otro es posible. Por eso hablo de un Gobierno de hace cincuenta años, y también del actual, que terminó esos edificios.
Nosotros tuvimos que hablar con doña Michelle Bachelet, en esos tiempos, para plantearle el nuevo concepto de departamento, uno que pudiera ser agradable para la familia chilena. No pueden seguir viviendo en una pieza cuatro o cinco personas.
Esa es la experiencia que quería transmitirles.
Y estoy hablando de cosas hechas. No estoy planteando nada que no se haya hecho. Pero sí, ahora que soy Senador, me corresponde entregar mi experiencia, que en principio doy acá. Yo estuve en la Comisión, pero se me fue. Ahora la experiencia de un año me dice que aquí es donde se gobierna para todos los chilenos.
Así que le transmito, una vez más, lo que allí ocurrió al señor Ministro, a quien veo muy ocupado escribiendo, pero le podemos mandar la cinta grabada. ¡O se la mando yo -se la compro al Senado- para que se acuerde de mi voz...! La idea es hacer felices a todos los chilenos construyendo viviendas cómodas, acordes al siglo que estamos viviendo.
Muchas gracias.
El señor QUINTANA (Presidente).- Señor Senador, entiendo que el Ministro justamente estaba tomando nota de lo que usted estaba planteando. De todas maneras, luego le vamos a ofrecer la palabra para que responda los planteamientos que ha recogido.
Mientras tanto, tiene la palabra el Senador Alejandro García-Huidobro.
--Pasa a dirigir la sesión la Senadora señora Rincón, en calidad de Presidenta accidental.
El señor GARCÍA-HUIDOBRO.- Señor Presidente, en primer lugar, quiero felicitar el trabajo que ha realizado por varios años la Comisión de Vivienda, porque, si hay un tema que hoy día resulta fundamental, es contar con una normativa que resuelva los antiguos problemas que han experimentado las copropiedades en todo el país.
Felicito, también, a quienes dirigieron la Comisión de Vivienda durante los años en que estuvo en ella este proyecto. Valoro el trabajo realizado por el Senador Sandoval, como su Presidente, quien ha estado preocupado no solamente de los temas vinculados a dicha Comisión, sino también de los relacionados con los adultos mayores, para que igualmente tengan la mejor calidad de vida en los condominios.
Asimismo, señor Presidente, saludo al Ministro del ramo, quien, sin duda, ha estado preocupado fundamentalmente de los condominios sociales. Soy testigo, en mi región, del apoyo que se le ha dado, sobre todo, a la recuperación de muchos de ellos, los cuales fueron construidos de manera rápida, o se hicieron demasiado pequeños, o ya cumplieron alguna edad. Hoy día existe un programa muy importante para recuperar esos condominios. Y en eso no puedo dejar de agradecerle la decisión que tomó respecto a la población Baltazar Castro, cuyas viviendas, de muy mala calidad, fueron construidas en los años noventa. Fue hace unos dos o tres meses que se anunció que se les iba a dar una segunda oportunidad a esos vecinos, tal como ocurrió en Puente Alto y en la población Vicuña Mackenna de la comuna de Rancagua, pues, sin duda, las casas que les entregaron no cumplían para nada con la calidad que se les ofreció. Eran muy pequeñas y, por otro lado, estaban mal construidas.
En ese sentido, valoro la decisión que el Ministro ha tomado, obviamente que con las restricciones económicas que afectan al país, pues vamos a tener una nueva población Baltazar Castro que les va a dar a sus habitantes la posibilidad de contar con una casa digna, como corresponde y como se les ofreció en su momento.
En segundo lugar, señor Presidente, me parece fundamental seguir con el trabajo de los PPF (Programas de Protección del Patrimonio Familiar). En eso quiero valorar el trabajo que ha realizado nuestro Gobierno y especialmente el Ministro en cuanto a escuchar a las comunidades y ver de qué manera podemos entregarles recursos a las regiones para que esas casas y esos condominios muestren otra cara. Hay soluciones muy importantes, por ejemplo soluciones térmicas; se cambian las escaleras, la aislación, las ventanas, las puertas.
Cuando ustedes ven una fotografía de la historia de esos condominios y lo que estamos apreciando en la realidad hoy día, sin duda es para aplaudir y para valorar el esfuerzo que está haciendo todo el país con el fin de tener y entregarles viviendas más dignas a todos nuestros compatriotas.
No puedo dejar de valorar el esfuerzo que hizo la Comisión, señor Presidente.
El artículo 3º es muy importante. Les da a los condominios de viviendas sociales que no se encuentren organizados una tremenda oportunidad para postular a subsidios y programas con el propósito de que puedan solucionar los problemas que enfrentan.
Por otro lado, se permite que los propietarios puedan autorizar a los arrendatarios y se bajan los quorum con el fin de que puedan acceder a soluciones y postular a los subsidios que hoy día otorga el Estado.
Por todas estas razones, señor Presidente, valoro tremendamente este proyecto, que ojalá tengamos a la brevedad posible como ley de la república, con el objeto de solucionar los diversos problemas que se observan en nuestros condominios -no solamente en los sociales, sino en los de todo tipo- para darles a sus residentes la posibilidad de una vida más integrada y también más segura. El tema de la seguridad es igualmente muy importante. Mucha gente se va a vivir a condominios o los prefiere por el problema de la delincuencia.
Asimismo, aprecio el trabajo que pueda realizarse al interior de los condominios, el hecho de que puedan tener una buena organización y la posibilidad de que los copropietarios puedan apoyarse mutuamente, con el fin de que sean, más allá de muchas familias que viven juntas, una comunidad organizada.
Por todo lo anterior, señora Presidenta, voto a favor.
El señor MOREIRA.- ¿Me permite, señora Presidenta?
La señora RINCÓN (Presidenta accidental).- ¿Por reglamento, Senador Moreira?
El señor MOREIRA.- Sí.
Sé que se pidió una reunión de Comités y que, por alguna razón que desconozco, todavía no se ha definido la hora.
Independiente de las razones de la reunión de Comités que se ha pedido -por las sesiones de la próxima semana y otros asuntos-, hay un punto que considero muy relevante, como es el proyecto proinversión que viene a continuación.
En este momento están trabajando en forma simultánea cinco Comisiones. Viene una votación de quorum. Por tanto, sería importante reiterar que se efectúe esa reunión de Comités, avisándoles a la Mesa, a los jefes de bancada, para que definamos cómo vamos a proceder, porque creo que no sería bueno no alcanzar el quorum correspondiente.
En todo caso, dejo en claro que los Senadores que no están en este minuto aquí, en la Sala, se encuentran trabajando todos en Comisiones a full.
La señora RINCÓN (Presidenta accidental).- Vamos a hacer las consultas del caso a la Mesa, señor Senador.
Efectivamente, como usted lo ha señalado, los Senadores y Senadoras se hallan en Comisiones que se encuentran funcionando en paralelo a esta sesión de Sala. Obviamente, no podemos arriesgar el quorum para aprobar el proyecto de ley proinversión.
Tiene la palabra el Senador Francisco Chahuán.
El señor CHAHUÁN.- Señora Presidenta, señores Senadores y señoras Senadoras, por supuesto que estamos frente a un proyecto emblemático.
Por eso, quiero felicitar la disposición que hubo de parte del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para agrupar treinta y tres mociones que estaban en tramitación y la labor de la mesa de trabajo conformada por representantes de la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales de la Cámara de Diputados, de la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado, del MINVU y de la Biblioteca del Congreso Nacional, que logró finalmente articular un cuerpo normativo que hacía falta.
¿Por qué era tan importante? Primero, porque, claramente, era necesario precisar la naturaleza jurídica y la clasificación de los condominios, el régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria, ya que la actual ley carece de una definición expresa y solo contiene una clasificación de dos tipos de condominio: los A y los B.
Este proyecto lo que hace es precisar las reglas de emplazamiento, las definiciones de condominio y también cuáles son las normas específicas que rigen en el caso de condominios en diferentes sectores o edificaciones colectivas.
En cuanto a los reglamentos, en definitiva se establece que los reglamentos de copropiedad deben observar plenamente las normas de la ley 20.609, que dispone medidas contra la discriminación; además, contempla una acción de nulidad respecto de aquellas disposiciones del reglamento que sean contrarias a la ley, y determina, por ejemplo, que no podrán establecerse prohibiciones de tenencia de mascotas o animales de compañía, entre otras materias.
También se dispone, en materia de obligaciones económicas de los copropietarios, un concepto amplio de las mismas; un régimen aplicable al fondo común de reserva y, además, otros usos para dicho fondo.
Se establece, igualmente, una cuestión que era largamente esperada: que en las escrituras públicas, cuando se transfiera una unidad, se coloque claramente que se encuentra al día en el pago de las obligaciones económicas con el condominio o expresar que se adeudan. Ello, para evitar que esas deudas sigan al inmueble. En ese contexto, se instaura un marco normativo interesante. Además, se determina la posibilidad de convenios de pago.
Sobre la administración y adopción de acuerdos, se rebajan los quorum y se simplifica el régimen de citación y constitución de reuniones de las asambleas de copropietarios.
Asimismo, se deberá tener un registro de los correos electrónicos y domicilios de los copropietarios y mantener un libro de novedades, más allá del libro de actas.
Se establecen, asimismo, normas sobre el plan de emergencia; fórmulas de resolución de conflictos; disposiciones relacionadas con exigencias urbanas y de construcción, relativas a condominios de viviendas de interés público y condominios de viviendas sociales, así como algunas referentes al Registro Nacional de Administradores de Condominios, con un procedimiento sancionatorio ante el incumplimiento de los administradores. Se determina, igualmente, el rol que va a jugar el Ministerio.
Quiero felicitar al Ministro por insistir en esta normativa, la que, sin lugar a dudas, va a generar una simplificación de la vida en comunidad, pues no solo establece medidas para facilitar la citación a las reuniones y la toma de acuerdos, sino que, adicionalmente a lo anterior, introduce novedades interesantes, como el registro de correos electrónicos de los copropietarios.
Deseo simplemente agradecer al Ministro, quien ha tenido una profusa actividad también en nuestra región, particularmente a propósito del último incendio en Valparaíso. Hemos estado acompañando el esfuerzo que ha hecho el Minvu. Por eso les reconozco al Ministro y a la Seremi de Vivienda de la Región la disposición que han mostrado para dar una pronta solución definitiva, así como para coordinar una solución transitoria.
Por todo lo anterior, señora Presidenta, nosotros vamos a aprobar este proyecto.
La señora RINCÓN (Presidenta accidental).- Ha solicitado intervenir el señor Ministro.
No hay ningún otro Senador inscrito, así que le ofrecemos la palabra.
El señor MONCKEBERG (Ministro de Vivienda y Urbanismo).- Gracias, señora Presidenta.
Voy a ser breve, e intentaré ser claro.
Aquí hay una labor que se realizó de manera bastante metódica durante estos dos últimos años en la Comisión propiamente tal. Sin embargo, ya se venía efectuando, desde hacía bastante tiempo, un trabajo prelegislativo, que fue muy eficiente y dio buenos resultados.
Hubo una labor que, evidentemente, parte desde el Senado, durante la Administración anterior, donde se inicia un trabajo prelegislativo que trajo como consecuencia un proyecto de ley, iniciado en mensaje, que nosotros, entendiendo que estaba bien encaminado, decidimos, como Ejecutivo, mantener y no retirar -aunque era una posibilidad y se encontraba dentro de nuestras facultades-, precisamente porque abordaba un tema urgente y necesario: modificar la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Esta ley -ya lo dijeron varios Senadores- cumplió su ciclo. Resuelve muchos aspectos, pero varios otros estaban más que pendientes y había que seguir mejorándolos.
El antecedente de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria es la Ley de Venta por Pisos, la cual sí que no regulaba nada o regulaba muy poco; simplemente, facilitaba la posibilidad de avanzar en la propiedad horizontal, como se la conoce, pero no entraba en lo que dice relación con la vida en comunidad. Y, para mí, no hay cosa más difícil que regular ese ámbito. Por eso hoy día el Senado está dando un paso importante en esa línea, al fijar criterios y reglas para regular de buena manera la vida en comunidad.
Este proyecto de ley reviste mucha incidencia en el día a día de más de un millón de familias que viven hoy en comunidad, no solamente en condominios sociales, que son los que nos atañen a nosotros como Ministerio de Vivienda, sino también en edificios de departamentos y en condominios de viviendas, que cada día proliferan más.
Entonces, esta iniciativa tiene relevancia, tiene importancia. ¿Por qué? Porque regula la vida cotidiana e intenta resolver los conflictos que se han ido planteando.
Este es un trabajo que duró dos años en la Comisión y que duró dos años no porque no se trabajara, sino al revés: porque se recibió -y eso tengo que reconocerlo-, por los dos Presidentes de la Comisión, el Senador Sandoval y el Senador Navarro, el primer año, a mucha gente y se profundizó arduamente en esta materia, y todos los parlamentarios, Senadores y Senadoras, ayudaron muchísimo en la elaboración de las propuestas.
Asimismo, hubo un trabajo muy importante en dicho organismo con los asesores legislativos, pero lo más relevante es que se recogieron muchas opiniones de personas invitadas que nos fueron dando cuenta de lo que ocurre día a día y cómo lo podemos resolver.
No voy a plantear todos los temas que ustedes ya han puesto sobre la mesa, uno por uno, y que no voy a repetir, porque están muy claros. Pero, agradeciendo la aprobación de este proyecto de ley, voy a mencionar algunos.
Primero, se facilita la manera de administrar los condominios. Hay algo muy cotidiano y que a muchos de nosotros nos puede pasar permanentemente, como la dificultad para reunir los quorum, la dificultad para citar a los propietarios, el problema del arrendatario, que muchas veces no puede asistir en representación del propietario porque no tiene el documento, el poder simple del dueño, que no se lo otorgó, etcétera. Bueno, todos estos temas se abordan en el proyecto de ley y se resuelven de buena manera.
Se da la posibilidad de citar por mail, por ejemplo, que hoy día es algo absolutamente habitual y necesario. O sea, damos la oportunidad de que la comunidad funcione. No hay peor situación que una copropiedad constituida sin operar y sin poder tomar decisiones. ¿Por qué? Porque no se juntan los quorum, porque no llegan los copropietarios, porque, efectivamente, todos tienen su tiempo ocupado; y reunirse para resolver estos problemas resulta complejo.
Entonces, se debe facilitar la resolución de asuntos relacionados con la adopción de acuerdos -como les decía- incluso llegando a cosas tan simples que era necesario incorporar en la nueva ley como las notificaciones digitales, las que hace diez años no existían o se usaban muy poco.
Hay un tema que no se ha tocado y que también es importante. Ha proliferado la construcción de megacondominios, vale decir, de condominios de más de 2 hectáreas de extensión, esto es más de 20 mil metros cuadrados. Y el proyecto de ley se hace cargo de ese tema, porque en muchos lugares nos hemos encontrado con estas construcciones denominadas "megacondominios" donde la trama urbana, la ciudad, no se conecta de un lugar a otro, pues existe un condominio gigantesco que se aprobó y resolvió que se construyera.
Lo que estamos incorporando en esta iniciativa es que no puedan existir condominios de más de 2 hectáreas de extensión. Y si va a ser así, debe haber trama urbana entremedio; por lo tanto, tienen que haber vías que unan un barrio y otro, y no que se las separe por un bloque como sería la presencia de un megacondominio de más de 2 hectáreas. Así, si alguien quiere desarrollar un condominio de 4 o de 6 hectáreas, lo puede hacer, pero debe planificar de buena manera la conectividad entre un sector y otro respecto del barrio, de la comuna o de la ciudad donde esté emplazado.
Eso también es importante, porque nos hacemos cargo de ese punto, ya que íbamos generando -y ya se ha producido en bastantes lugares- condominios muy grandes que dejaban a barrios y sectores de una determinada comuna sin la conectividad necesaria. Y eso era por falta de regulación.
Asimismo, el Registro de Administradores es muy importante, pues cuando uno quiere reclamar y preguntar qué pasó con los gastos comunes o con algún conflicto que se dio dentro de la comunidad, ¿a dónde se dirige para dar cuenta de la actuación de determinado administrador? Pues bien, hoy día va a haber un Registro Nacional de Administradores gratuito que va a llevar el Minvu. Nosotros tenemos experiencia en llevar otro tipo de registros de personas que prestan servicios distintos, con sanciones y con posibilidad de reclamar, porque muchas veces se producen abusos, irregularidades o ilegalidades, ¿y contra quién reclamo? Y las sanciones pueden llegar, incluso, a cancelar la posibilidad de ser administrador.
También consideramos necesario que los administradores realicen un pequeño curso de preparación para poder ejercer el rol de administrador. Porque no solamente hay que resolver los conflictos o llevar una buena administración, sino que además hay que disponer de los recursos provenientes de los gastos comunes que cada propietario o arrendatario vaya aportando para sostener la comunidad. Por lo tanto, tiene que haber un buen manejo y una buena administración.
El Ministerio de Vivienda va a jugar un rol más importante hoy día no solamente por llevar adelante este Registro de Administradores, sino también porque vamos a supervigilar a través de las seremías, que es lo que hacía falta, el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias, administrativas y técnicas de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que esperamos sea aprobada por la Cámara de Diputados, y que se encuentra en su segundo trámite.
Y no solamente eso. Desde el Ministerio se conversó mucho con los parlamentarios la posibilidad de disponer de una Superintendencia de condominios, señora Presidenta. En algún minuto se planteó también una institucionalidad distinta, y llegamos a un buen acuerdo con los Senadores. Esto significa que va a haber una fiscalización del buen cumplimiento de las normas de la Ley de Copropiedad por parte del Ministerio de Vivienda, a través de las seremías, en cada una de las regiones. Pero, asimismo, en el Ministerio, mediante una secretaría ejecutiva, que se constituye por decreto, que ya está en trámite, que va a permitir fiscalizar a nivel central no solamente los condominios sociales, como lo hacemos hoy día, sino además el resto de los condominios para que la normativa de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria se cumpla de buena manera.
Esto no dice relación con que el Ministerio y las seremías van a resolver los conflictos entre copropietarios, que también es bueno que se resuelvan, y hay que dejarlo bien claro.
Para los conflictos entre copropietarios existen varias vías para poder abordar su resolución; primero, la comunicación entre los copropietarios. Segundo, algo que ya está establecido que es la mediación municipal. Tercero, la posibilidad de un arbitraje, lo que no existía y hoy día ya funciona. Cuarto, la posibilidad de recurrir al juzgado de policía local.
Entonces, existen cuatro vías; no es que uno deba ir a una y a otra. No, se puede elegir alguna de esas alternativas y todas poseen facultades legales para resolver los conflictos.
También hay temas superdomésticos, pero que no por eso dejan de ser relevantes; por ejemplo, un plan de emergencia. No existía un plan de emergencia, señora Presidenta. ¿Qué pasa cuando hay que evacuar? Hoy día el proyecto de ley lo establece como algo importante ante las emergencias. ¡Y vaya que tenemos varias! El propio Senador Chahuán lo señalaba respecto de los incendios ocurridos en Valparaíso.
Hay que contar con un plan de emergencia; hay que realizar, incluso, simulacros de evacuación. Todo eso está contemplado en la presente iniciativa. Son temas domésticos, como les digo, pero muy importantes, porque influyen en el día a día de las personas.
Asimismo, hay un tema superimportante que son los gastos comunes y la posibilidad de planificar con esos fondos el gasto del año. Normalmente, cuando uno vive en una comunidad o una copropiedad, ¿qué ocurre con los gastos comunes mensuales? A uno simplemente se los fijan y no tiene mucha posibilidad de pataleo, salvo que se vaya al comité de administración o a la asamblea, etcétera.
Pues bien, hoy día va a ser necesario que el administrador presente una vez al año el plan de gasto, que es mínimo y es algo que se le puede exigir a quien va a administrar un presupuesto: en qué va a gastar esos montos, cuánto va a cobrar de gastos comunes, cuál va a ser la inversión, y cuáles serán las planificaciones que se harán, sin perjuicio de las eventualidades, para lo cual también existe el fondo de reserva. En definitiva, que se les entregue a los copropietarios información clara respecto de cómo van a ser sus gastos comunes, en qué se pretende gastar esos recursos que mes a mes se van recogiendo, etcétera. ¡Es algo básico! Esto no existía y hoy día se va a exigir.
Y para terminar, señora Presidenta, algunos temas que se han rescatado y se han resaltado como importantes: los convenios de pago, que muchos de ustedes habían planteado. No existía la posibilidad de hacer convenios de pago cuando alguien se atrasaba en cancelar los gastos comunes. Algo que puede ocurrir perfectamente y que a todos nos ha ocurrido más de alguna vez: estar en apuros, tener complicaciones. Y resulta lógico darle a esa persona la posibilidad -y esto no lo establecía la normativa- de llevar adelante convenios de pago en materia de gastos comunes.
En fin, creo que estamos en presencia de un muy buen proyecto de ley, que se trabajó muy bien, que entró de una forma a la Comisión de Vivienda, donde se le hicieron muchísimas modificaciones que lo mejoraron. El tiempo que se dio para el debate en esa Comisión permitió que hoy estemos en presencia de un muy buen texto, que se hace cargo -como les digo- de problemáticas de la vida cotidiana de numerosas personas y, por lo tanto, sus efectos serán muy importantes.
Gracias.
La señora RINCÓN (Presidenta accidental).- Tiene la palabra el señor Secretario.
El señor GUZMÁN (Secretario General).- ¿Alguna señora Senadora o algún señor Senador no ha emitido su voto?
La señora RINCÓN (Presidenta accidental).- Terminada la votación.
--Se aprueban las enmiendas unánimes propuestas por la Comisión de Vivienda y Urbanismo (35 votos favorables), dejándose constancia de que se reunió el quorum constitucional exigido, y el proyecto queda despachado en este trámite.
Votaron por la afirmativa las señoras Allende, Aravena, Ebensperger, Goic, Muñoz, Órdenes, Provoste, Rincón y Van Rysselberghe y los señores Allamand, Araya, Bianchi, Castro, Chahuán, Coloma, Durana, Elizalde, Galilea, García, García-Huidobro, Girardi, Insulza, Lagos, Latorre, Letelier, Montes, Moreira, Navarro, Pizarro, Prohens, Pugh, Quintana, Quinteros, Sandoval y Soria.